20260814-中金公司-_中金固收_信用_7月房地产债券月报_政治局会议表述平稳_6页_1mb

7月房地产债券月报总结

核心内容

2026年7月房地产行业整体表现呈现销售和融资双降趋势，部分房企销售数据下滑显著，土地市场成交额和溢价率均有所下降。与此同时，房地产债券市场出现利差走扩现象，但央国企地产债利差处于历史低位，市场分化趋势显现。政治局会议对房地产市场保持稳定表述，北京等地政策放松，行业仍处于托底防风险阶段。

主要观点

• 销售表现：7月新房销售面积和销售额环比下降，但同比微增。一线城市销售面积同比上升，而三线及以下城市销售面积同比下降显著。重点房企销售数据普遍下滑，仅少数企业如中海地产、招商蛇口、保利置业等同比小幅增长。
• 土地市场：全国住宅性质土地成交面积和金额同比下降，溢价率环比下降，流拍率可能上升。分城市能级来看，三四线城市土地成交额累计同比降幅较大。
• 融资情况：7月地产境内债净增量为负，非国企净增为负，国企净增为正。美元债发行量为零，净增也为负。四季度境内债到期回售规模环比和同比均下降。
• 二级市场走势：房地产行业利差整体走扩，尤其是AA-隐含评级债券利差扩大明显。美元债指数当月回报率为正，但投资级表现弱于高收益债券。
• 投资建议：建议维持头部及中等资质地产债的中短久期配置，优质央国企地产债利差可能震荡下行，尾部主体仍面临利差走扩压力。

关键信息

销售数据

• 全国新房销售：7月销售面积和销售额环比分别下降22%和19%，同比分别增长1%和8%。
• 分城市能级：
  • 一线城市：销售面积环比-16%、同比+16%
  • 二线城市：销售面积环比-23%、同比+0%
  • 三线及以下城市：销售面积环比-31%、同比-4%
• 重点房企销售情况：
  • 中海地产：销售额同比+28%
  • 招商蛇口：销售额同比-12%
  • 保利置业：销售额同比+7%
  • 越秀地产：销售额同比-15%
  • 绿城中国：销售额同比-16%
  • 万科：销售额同比-55%
  • 龙湖集团：销售额同比-65%
  • 金地集团：销售额同比-42%
  • 新城控股：销售额同比-48%

土地市场

• 全国住宅性质土地成交：7月推地面积3630万平米，环比-13%、同比-20%；成交面积2995万平米，环比-12%、同比-16%。
• 土地成交金额：7月为1409亿元，环比-20%、同比-10%；1-7月累计同比-27%。
• 分城市能级：
  • 一线城市：土地成交额累计同比-18%
  • 二线城市：土地成交额累计同比-40%
  • 三四线城市：土地成交额累计同比-14%

融资情况

• 境内债：7月发行量379亿元，净增量-28亿元，其中国企净增10亿元，非国企净增-37亿元。
• 美元债：7月发行量0亿美元，净增量-10.4亿美元。
• 到期回售：四季度境内债到期回售合计867亿元，环比和同比均下降；美元债到期回售合计3亿美元，环比和同比均下降。
• 重点个券：龙湖集团8月有10亿元境内债面临回售，11亿元境内债到期。

二级市场走势

• 利差变化：AA和AA-隐含评级超额利差均值分别扩大3bp和11bp，AA中珠江实业、AA-中华侨城集团和首开股份利差走扩显著。
• 美元债指数：7月回报率+1.17%，投资级回报率-0.52%，高收益回报率+2.11%。
• 龙湖美元债：美元债曲线上涨0-2美元至75-97美元区间。

行业投资建议

• 建议关注头部及中等资质房企的中短久期债券，优质央国企地产债利差可能震荡下行。
• 尾部主体仍存在利差走扩压力，需谨慎对待。
• 政策层面仍以托底防风险为主，一线城市房价走稳，但需关注其持续性。

风险提示

• 房地产下行超预期
• 出现超预期信用风险事件

图表摘要

• 图表1：70城商品住宅销售面积月度同比走势
• 图表2：30大中城市商品房成交面积
• 图表3：重点覆盖企业经营数据统计
• 图表4：土地流拍率和溢价率走势
• 图表5：全国住宅性质土地成交额
• 图表6：房地产境内债发行和净增情况
• 图表7：房地产境内债净增量分企业性质统计
• 图表8：房地产美元债发行和净增情况
• 图表9：房地产行业利差
• 图表10：房地产美元债指数走势
• 图表11：央国企地产债信用利差