宏观专题：存量时代的房地产复苏有何不一样？-20230327-德邦证券-18页_2mb

报告摘要

房地产市场复苏分析总结

核心内容

本报告分析了当前房地产市场复苏情况，指出虽然市场出现回暖迹象，但复苏动能明显弱于前几轮周期。重点从政策、预期、供给、需求四个角度探讨了房地产市场面临的挑战与支撑因素，并对2023年的市场走势进行了展望。

主要观点

1. 房地产市场复苏情况

销售端：
- 1-2月商品房销售面积与金额接近转正。
- 商品住宅均价结束11连跌，一线房价环比涨幅率先转正，二手房交易回暖速度高于新房。
- 70城新房和二手房价格同比和环比上涨城市数量均有所增加。
投资端：
- 房地产开发投资增速下滑收窄，主要由土地购置费拉动。
- 新开工和施工面积明显改善，竣工面积小幅回暖。
- 土地成交面积和溢价率未出现明显改善，房企拿地意愿依然低迷。
融资端：
- 房地产开发资金来源降幅明显收窄，但整体仍处于负增长状态。
- 房企融资需求未完全满足，融资环境尚未完全改善。

复苏动能弱于前几轮周期

2.1 需求端

长期需求见顶回落：
- 人口增长见顶，房地产需求进入存量时代。
- 城镇人口增长放缓，2022年新增仅646万人，创42年新低。
居民资产负债恶化：
- 居民杠杆率高于BIS统计的全体国家，还贷支出占比远超前三轮周期。
购房信心受挫：
- 居民对房价下跌和项目烂尾的担忧加深，持币观望情绪浓厚。
- 居民存款持续增长，贷款与存款差额扩大，抑制购房能力。

2.2 政策端

政策宽松力度有限：
- 中央政策聚焦风险化解，未出台大规模刺激政策。
- 地方政府对限购政策进行有限调整，但力度小于前几轮。
房贷利率降至历史低点：
- 3月首套房贷利率平均为4.02%，二套房贷利率为4.91%，创2019年以来新低。
- 利率已企稳，但尚未形成有效刺激。

2.3 预期端

购房预期低迷：
- 消费者预期指数降至历史低点，居民持币观望。
- 预防性储蓄仍居高位，抑制消费和投资意愿。

2.4 供给端

房企商业模式重塑：
- 房企面临高杠杆、高周转、高负债问题，行业景气指数创历史新低。
- 债券违约金额与数量维持高位，市场出清仍在进行。
库存消化周期高位运行：
- 全国新建住宅库存面积首次出现同比下降，但整体消化周期仍处于历史高位。
- 三四线城市库存压力较大，消化周期接近两年。

支撑因素

3.1 2022年超跌，需求将回归

2022年商品住宅销售面积回落至2013年水平附近，同比减少26.8%。
预计“十四五”期间年均销售面积中枢为12亿平，2022年超跌约5000万平。
若2023年回归12亿平水平，全年销售面积可能增长3-5%。

3.2 疫情后修复动能

积压需求释放：
- 疫情和春节因素压制了部分购房需求，当前疫情缓解，需求有望释放。
- 历史经验表明，积压需求释放持续一年以上。
城镇化增速回升：
- 新增城镇人口增速可能超50%，对房地产市场形成支撑。
- 城镇化与人口流动高度相关，疫情后人口流动恢复将带动需求回升。
居民收入与就业改善：
- 疫情对居民收入和就业造成冲击，随着经济复苏，居民收入和就业有望修复。
- 居民预期改善，推动市场反弹。
房价预期改善：
- 房价上涨预期滞后于实际房价拐点，将成为复苏的“加速器”。
- 2月70城二手房价环比增长0.1%，表明实际房价拐点已现。

风险提示

居民收入改善偏慢：若居民收入增长不及预期，将制约市场复苏。
供给端修复缓慢：房企拿地和融资意愿不足，将拖累销售端回暖。
海外风险因素：全球经济不确定性可能影响国内房地产市场复苏。

关键信息

1-2月商品房销售面积与金额接近转正，商品住宅均价结束11连跌。
“十四五”期间商品住宅销售面积中枢约为12亿平，2022年超跌后将回补。
2023年房地产市场复苏可能略超预期，全年销售面积或增长3-5%。
居民杠杆率、还贷支出占比、预防性储蓄等指标表明购房信心受挫。
房企债券违约金额与数量维持高位，行业风险尚未完全出清。
房地产市场进入存量时代，未来需求增长空间有限。
房贷利率降至历史低点，但尚未形成明显刺激作用。

图表与数据参考

图1：1-2月商品房销售面积与金额显著改善
图2：1-2月商品住宅均价结束11连跌
图3-6：70城新房、二手房同比与环比变化
图7-8：房地产开发、建安投资、土地购置费增速
图9-10：土地成交面积与溢价率
图11：房地产开发资金增速
图12：新增总人口和城镇人口近年来大幅下降
图13：2020年各省（市）城镇人均住房间数
图14-15：居民杠杆率与还贷支出占比
图16-18：房贷利率、消费者预期、居民存贷差额
图19-20：居民储蓄意愿与购房阻碍因素
图21-22：房企景气指数与债券违约情况
图23-24：库存面积与消化周期
图25-28：短期需求释放与预期变化趋势

结论

当前房地产市场呈现回暖迹象，但复苏动能弱于前几轮周期，主要受限于人口增长见顶、居民资产负债恶化、政策宽松力度不足等因素。尽管存在积压需求释放、城镇化反弹、收入改善、预期修复等支撑因素，但市场复苏仍需时间。2023年全年销售面积或增长3-5%，但整体复苏速度和高度预计仍低于历史平均水平。

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