20221128-天风证券-房地产行业研究周报_存量房贷利率可能调整吗__18页_3mb

报告摘要

本报告聚焦于2022年11月房地产行业的政策调整与市场表现，重点分析了存量房贷利率调整的可能性，以及新房、二手房和土地市场的动态变化。

房贷利率调整趋势
- 首套贷款利率持续下行，11月全国首套利率为4.09%，环比10月再降3个基点，创2014年以来的历史最低水平。
- 20余个城市已将首套房贷利率降至4.0%以下，如广东清远降至3.7%，河北石家庄、秦皇岛等城市降幅达30BP。
- 二套贷款利率受4.9%下限约束，环比连续3个月持平，首套与二套利差持续扩大，从22年3月的26BP扩大至11月的82BP。
- 未来可能进一步放宽二套贷款利率，包括对特定城市和群体的定向放松，或在全国范围内调整LPR加点。
政策与市场动态
- 地方信贷利率已基本降至政策下限，期待5年期LPR进一步下调以释放更多政策空间。
- 2022年11月25日，央行宣布降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，预计5年期LPR将跟进下调。
- 新增房贷利率下调空间有限，但可能针对存量房贷推出有条件优惠。
市场表现
- 新房市场：11月64城商品房成交面积为397万平，月度同比-31.76%，较上月下降5.99pct。
- 二手房市场：11月成交面积145万平，月度同比+31.59%，但环比下降17.94pct。
- 土地市场：11月成交建面4000万平，滚动12周同比+21.59%；成交总额478亿元，同比+2.94%；全国平均溢价率+5.49%。

持续推荐：
- 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
- 优质成长：新城控股。
- 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国。

股票代码	公司简称	最新日股价（元）	最新日市值（亿元）	月初至今涨幅	年初至今涨幅	EPS（元）	PE（倍）
000002.SZ	万科A	17.32	2,014	28.1%	-6.9%	2.1	8.3
600048.SH	保利发展	16.84	2,016	22.0%	11.5%	2.4	7.2
001979.SZ	招商蛇口	15.14	1,172	15.5%	17.7%	1.2	12.3
601155.SH	新城控股	21.81	492	65.4%	-25.1%	4.3	5.1
600383.SH	金地集团	11.30	510	44.5%	-8.1%	2.1	5.3
600325.SH	华发股份	10.56	224	23.8%	86.4%	1.6	6.5

股票代码	公司简称	最新日股价（港元）	最新日市值（亿元）	月初至今涨幅	年初至今涨幅	EPS（港元）	PE（倍）
0688.HK	中国海外发展	20.50	2,244	36.8%	16.8%	3.6	5.1
0960.HK	龙湖集团	21.85	1,372	122.7%	-36.8%	3.2	5.8
0884.HK	旭辉控股集团	1.36	129	161.5%	-69.2%	0.9	1.6
0123.HK	越秀地产	9.35	290	39.6%	46.1%	1.4	6.8
1908.HK	建发国际集团	19.92	317	63.3%	29.7%	1.5	13.7
3900.HK	绿城中国	12.82	325	71.6%	5.8%	1.5	8.6
6098.HK	碧桂园服务	19.04	642	177.6%	-58.8%	0.8	23.9
1995.HK	旭辉永升服务	4.70	82	171.7%	-59.9%	0.2	21.1
6049.HK	保利物业	45.10	250	55.2%	-25.9%	1.2	37.1