中指-商业地产市场月度报告（2019年8月）-2019.8-34页_5mb

商业地产市场月报总结（8月）

一、宏观环境

1.1 经济运行

• 宏观经济：运行平稳，仍处于合理区间；产业结构持续优化。
• 第三产业：保持较高景气水平，2019年1-7月服务业商务活动指数均高于52%。
• 消费总量：平稳增长，消费基础性作用有效发挥。
• 居民消费：持续增长，消费结构升级，服务性消费占比上升。

1.2 消费结构

• 服务性消费：占比从2013年的38.3%上升至2019年上半年的41.2%。
• 实物网上零售：2019年1-7月同比增长20.9%，增速高于社会消费品零售总额。
• 消费对经济增长的贡献：2019年上半年贡献率达60.1%，明显高于资本形成总额和净出口。

1.3 收入与支出

• 农村居民可支配收入：同比增长6.6%，高于GDP增速0.3个百分点。
• 城镇居民消费支出：同比增长4.1%，增速低于农村地区。

二、市场表现

2.1 商业地产新房市场

• 开发投资：同比下降6.4%，占房地产开发投资比重为14.6%。
• 新开工面积：同比增长2.2%，占房地产新开工面积比重为11.5%。
• 销售面积：同比下降12.5%，占房地产销售面积比重为8.3%。
• 供应过剩：全国商业营业用房开工销售比上调至1.99，供过于求态势加剧；办公楼开工销售比上调至1.95，市场供过于求也加剧。

2.2 商业地产租赁市场

• 写字楼租金：重点城市整体稳中有升，平均租金为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。
• 写字楼空置率：一线城市有小幅上升，二线城市有显著下降。
• 零售物业租金：多数代表城市租金环比持平或上涨，空置率下降。
• 租金趋势：一线城市租金稳中有升，但受中美贸易争端影响，部分核心商圈租金略有下降；二线城市因产业政策推动，租金稳中趋升。

2.3 商业地产土地市场

• 供应与成交：全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比均下降。
• 一线城市：供应与成交面积下降明显，降幅达40%以上；楼面均价同比下降19.7%，溢价率上升。
• 二线城市：供应与成交面积下降，楼面均价略有上涨，溢价率下降。
• 三四线城市：供应与成交面积下降幅度较小，楼面均价上涨9.6%，溢价率上升。

三、政策动态

3.1 商办类建设项目管理

• 厦门市：加强商办类建设项目全链条管理，严控变相改造为“类住宅”。
• 政策内容：包括项目策划生成、土地出让合同审查、监督检查、违约责任等方面。

3.2 商业服务领域开放改革

• 北京市：发布商业服务、交通运输、建筑服务等领域开放改革三年行动计划。
• 政策亮点：
  • 放宽市场准入限制，允许外商独资企业承揽特定项目。
  • 推动新业态发展，如无人超市、智能便利设施等。
  • 提升商业网点规划，优化商业配套设施布局。
  • 推进国际化商业项目，如大兴国际机场购物小镇和顺义区临空国际免税城。

四、企业动态

4.1 宝龙地产

• 分拆上市：计划分拆宝龙商业于港交所主板独立上市。
• 业务协同：宝龙商业负责商业综合体项目招商、运营、管理，宝龙地产将保留不少于50%权益。

4.2 金光集团

• CMBS获批：上海白玉兰广场138亿元CMBS成功获批，创国内CMBS规模新高。
• 项目亮点：总建筑面积42万平方米，包含66层高320米办公塔楼和39层高172米酒店塔楼，打造智能科技绿色楼宇和国际摩登购物中心。

4.3 万达酒店

• 战略合作：与滴滴出行达成合作，打通出行与酒店资源和服务。
• 合作内容：包括会员体系互通、品牌联合营销、出行服务升级等。
• 成效：礼橙专车和滴滴豪华车日均订单超2万单，提升用户服务体验。

4.4 苏宁小店

• 收购OK便利店：收购利亚华南旗下广州区域60多家OK便利店，实现100%控股。
• 战略意义：补强华南布局，助力“智慧零售”战略，增强终端用户触达能力。

五、项目动态

5.1 8月新开业优质项目

六、总结

• 宏观环境：经济运行平稳，服务业保持较高景气，消费结构持续升级。
• 市场表现：新房市场投资、销售同比下降，但新开工面积小幅上升；租赁市场租金稳中有升，空置率有所下降；土地市场整体降温，供应与成交面积下降，但一线城市热度仍高于其他城市。
• 政策动态：商办类项目管理持续加强，商业服务领域开放改革推进，推动新业态和国际化项目发展。
• 企业动态：多家企业通过分拆、合作、收购等方式，拓展商业地产业务，提升运营能力。
• 项目动态：8月多个优质商业地产项目开业，涵盖大型综合体、社区商业、高端零售等类型，推动市场多元化发展。