20220215-东北证券-东北固收地产债政策点评_预售资金监管_政策的精神远比方式更重要_11页_648kb

预售资金监管政策总结

核心内容

本报告分析了全国性商品房预售资金监督管理新规的政策精神与实施效果，指出政策的宽松方向是结构性的，对中高风险房企的现金流补充作用有限，但对于经营稳定的企业则是重大利好。政策的实施不会改变属地监管、属地执行、属地负责和差异化监管的基本模式，而是从精神和方向上体现政策的宽松意图。

主要观点

• 政策宽松方向明确：新规释放了政策宽松的信号，但这种宽松是结构性的，主要针对监管较严的城市，如北京、成都、惠州、昆明、太原、武汉、重庆等。
• 属地监管模式不变：新政不会改变属地监管的原则，各地执行细节仍存在差异，政策的落实效果取决于地方的具体执行。
• 政策效果取决于精神：政策的精神（即方向和思路）比具体执行方式更重要，尤其在当前房地产市场整体低迷的背景下，政策的宽松有助于市场预期回暖。
• 去化率越低，政策边际效果越显著：在销售低迷的情况下，政策的放松对企业的资金回笼有明显帮助，尤其在去化率低于30%时，新政可显著改善企业现金流。
• 政策不直接化解企业风险，但有助于稳定市场：政策旨在稳定房地产市场，尤其是销售和土拍环节，而非直接托底风险企业。但风险企业的项目仍需一定程度的托底，以保障交房。

关键信息

1. 政策宽松的预期

• 新政明确释放了政策宽松的信号，但并非全面放松。
• 资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价、合同等核定，超出额度的资金可由房企自由提取。
• 监管方式仍属地化，各地执行差异较大。

2. 不同城市的监管方式

当前不同城市的预售资金监管方式大致可分为以下四类：

监管类型	城市	具体政策
预售证备案价	江门、佛山等	按备案价的一定比例监管
已售金额	广州、珠海、东莞等	按已售金额的一定比例监管
工程造价	西安、南京、杭州等	按工程造价的一定倍数监管（1.2倍或1.3倍）
给定金额	北京、天津、济南、南通等	按固定金额监管（如北京为5000元/平）

3. 新政对资金回笼的影响

• 去化率是影响新政效果的重要因素，去化率越低，新政的边际效果越显著。
• 在去化率30%的假设下，部分监管严格的城市旧政下企业可回笼资金为负，而新政下有望回正。
• 企业可回笼资金 = 单位已售金额 - 监管规模（按工程造价*1.2倍计算）。

4. 政策的实施意义

• 新政有助于释放市场对房地产政策回暖的预期，对稳定市场情绪和销售具有积极作用。
• 政策的执行效果取决于地方落实情况，属地责任依然明确。
• 对于稳健经营的企业，新政将带来更明确的利好；对于风险企业，新政提供了缓解压力的可能路径。

结论

• 政策边际效果显著：在销售低迷的情况下，新政对监管严格城市的资金回笼具有明显提升作用。
• 政策导向明确：政策的宽松精神有助于稳定市场预期，但不会改变属地执行和差异化监管的基本框架。
• 未来政策节奏需关注市场指标：销售数据、开工与施工数据回暖、土拍流拍率回升等指标将作为政策效果的重要信号。

风险提示

• 政策与实际执行可能存在差异。
• 不同城市的执行力度和细节仍存在不确定性。

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证券分析师

• 陈康：固定收益首席分析师，东北证券
• 吴萌：证券分析师，东北证券

研究团队简介

研究团队由多位东北证券分析师组成，涵盖宏观经济、信用研究、债券投资策略等多个领域，具备丰富的行业经验和专业分析能力。