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康桥悦生活集团有限公司 2024 年中期报告摘要

公司概况

康桥悦生活集团有限公司（股票代码：2205）于2020年在开曼群岛注册成立，并于2021年在香港上市。公司是中国知名的综合物业服务商，河南省市场领先，服务涵盖住宅物业、非住宅物业和城市服务四大领域。截至2024年中，集团管理合约面积约710万平方米。业务收入多元，收入结构均衡。

主席报告要点

集团坚持“口碑为先、服务为本”的经营理念，推行质量标准化、服务品质化、管理数字化的精细化战略。2024年上半年，集团加强规模扩张，推进城市类配套服务落地，如轨道交通吐故纳新、社区增值服务进一步拓展。公司拓展三大核心业务通道：“悦生活”（住宅）、“悦商管”（非住宅）、“悦城服”（城市服务）。

财务摘要

• 收入：截至2024年中期，集团收入达约487亿人民币，同比增长9.5%。
• 业务结构：
  • 物业管理服务收入增长18.5%至33.5亿人民币。
  • 社区增值及城市服务分别下降4.5%和22.1%，非业主增值服务略降0.5%。
• 利润：期内利润减少10.4%至5.3亿人民币，股东应占溢利减少15.8%至4.3亿人民币。
• 盈利能力：毛利率从25.2%降至21.7%，反映部分业务回落影响。
• 合约面积：管理面积9594万平方米，第三方占比82.2%，合约面积增长8.5%。

业务分析

• 增长驱动：物业管理服务稳健增长，非住宅发展较快。城市服务达成32%增幅。
• 管理框架：各业务线在独立经营的基础上共享资源提升效率，例如疫情防控、物业交付等场景统一质量管理。
• 战略方向：聚焦数字化、标准化、品牌强化，以增强项目、客户及团队多维协同效率，推进科技赋能，降低运营上限。

管理层讨论与分析

• 环境应对：房地产市场低谷下，公司注重客群精准化提供服务，疫情期间表现稳健。
• 运营调整：人事架构提速，员工业绩激励全覆盖，提高基层薪资。
• 未来规划：坚持提升并扩张非住宅及城市服务版图，培植二次增长点，防御风险并通过科技系统赋能弹性增长。

企业治理

公司符合香港上市规则，董事会成员组成合理，三会运作良好。2023至2024年间遵守企业管治守则，并公布了掷地率及资金流动性情况，分别合乎20%和7.7%水平，财务抗压性良好。

财务报表关键数据与变动

六个月内，集团实现营业收入48.73亿人民币，净盈利5.33亿人民币；截至基础财务数据：流动比率约2.0，资产负债率43.7%。

其他重要事项

• 中期股息：董事会不建议派发任何中期股息。
• 关联交易：集团与宋革委及关联公司有大量日常交易，从事物业监督、服务外包等领域，合作条款尽量公平。
• 法律诉讼：集团面临一项事件承诺函导致的诉讼案，宋革委个人就此事实已承担赔偿责任。

总结与展望

康桥悦生活集团2024年上半年收入仍录得9.5%增长，体现其在严风环境中保持业务活力和生命周期延伸的能力。毛利率下降是短期调整价格结构所致。城市服务和商业物业管理为未来增长点，科技上的投资有望拉动收入质量回升。预计中期内，中资物业服务集团具备恢复性增长潜力，康桥悦生活正处于稳固板块内发展方向。