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报告摘要

越秀地产 (00123.HK) 业绩总结

核心内容

越秀地产在2022年上半年实现了业绩稳中有升，尽管行业整体增速放缓，但公司仍保持了良好的增长态势。其投资评级为“买入”，并预计未来三年业绩持续增长，估值逐步下降。

主要观点

业绩表现：2022年上半年公司实现营收312.9亿元，同比增长29.1%；核心净利润21.3亿元，同比增长1.4%。尽管行业整体低迷，但公司仍表现出较强的盈利能力。
销售目标：上半年合同销售金额约为489.1亿元，同比增长3.2%。其中，大湾区和广州市销售占比分别为64.9%和60.0%，显示公司对核心区域的深耕。公司全年销售目标维持1235亿元不变。
投资策略：公司通过“6+1”多元化的拿地平台，上半年新增16幅土地，总建筑面积约346万平方米。广州新增拿地5宗，大湾区和广州总土储占比提升至52.9%和45.2%。同时，公司首次在大湾区外布局TOD模式，进入合肥，并在杭州、长沙、郑州等地取得土地，积极拓展核心一二线城市。
TOD模式进展：公司上半年获取广州琶洲南和杭州勾庄TOD项目，目前共拥有8个TOD项目，上半年TOD项目销售额达120.7亿元，土储面积达359万平方米，TOD土储占比12.6%。
财务健康：公司三道红线维持“绿档”，净负债率、剔除预收款的资产负债率和现金短债比分别为59.7%、69.4%和1.45倍。公司上半年成功发行公司债61.5亿元，平均融资成本降至4.11%，较2021年下降15个基点。
盈利预测：预计2022-2024年公司归母净利润分别为48.3亿元、57.0亿元、68.8亿元，对应EPS分别为1.80港元、2.12港元、2.56港元。当前股价对应PE估值分别为4.5倍、3.8倍、3.2倍，显示估值逐步下降，具备投资价值。

关键信息

股价与市值

当前股价：9.390港元
一年最高最低：10.200/6.400港元
总市值：290.76亿港元
流通市值：290.76亿港元
总股本：30.96亿股
流通港股：30.96亿股
近3个月换手率：11.02%

财务预测摘要

指标	2020A	2021A	2022E	2023E	2024E
营业收入（百万元）	46,234	57,379	70,863	85,815	103,064
净利润（百万元）	4,248	3,589	4,828	5,699	6,882
EPS（港元）	1.58	1.34	1.80	2.12	2.56
P/E	5.2	6.1	4.5	3.8	3.2
P/B	0.6	0.5	0.5	0.4	0.4

风险提示

政策调控风险
销售回款不及预期
TOD项目开发进程不及预期

估值与财务指标

成长能力：
- 营业收入增长率：20.6%（2020A）、24.1%（2021A）、23.5%（2022E）、21.1%（2023E）、20.1%（2024E）
- 营业利润增长率：-16.5%（2020A）、2.0%（2021A）、20.0%（2022E）、19.6%（2023E）、24.0%（2024E）
- 归属于母公司净利润增长率：21.9%（2020A）、-15.5%（2021A）、34.5%（2022E）、18.1%（2023E）、20.7%（2024E）
获利能力：
- 毛利率：25.1%（2020A）、21.8%（2021A）、20.2%（2022E）、20.0%（2023E）、20.5%（2024E）
- 净利率：10.1%（2020A）、9.2%（2021A）、9.2%（2022E）、9.2%（2023E）、9.5%（2024E）
- ROE：9.6%（2020A）、7.7%（2021A）、9.4%（2022E）、9.6%（2023E）、9.9%（2024E）
- ROIC：3.2%（2020A）、2.3%（2021A）、2.7%（2022E）、2.8%（2023E）、2.9%（2024E）
偿债能力：
- 资产负债率：75.6%（2020A）、76.3%（2021A）、76.4%（2022E）、75.4%（2023E）、74.7%（2024E）
- 净负债比率：64.0%（2020A）、64.6%（2021A）、64.7%（2022E）、63.8%（2023E）、63.3%（2024E）
- 流动比率：1.6（2020A）、1.4（2021A）、1.5（2022E）、1.5（2023E）、1.5（2024E）
- 速动比率：0.8（2020A）、0.8（2021A）、0.8（2022E）、0.8（2023E）、0.8（2024E）
营运能力：
- 总资产周转率：0.2（2020A）、0.2（2021A）、0.2（2022E）、0.2（2023E）、0.3（2024E）
- 应收账款周转率：401.8（2020A）、399.0（2021A）、399.0（2022E）、399.0（2023E）、399.0（2024E）
- 应付账款周转率：19.7（2020A）、29.7（2021A）、20.0（2022E）、20.0（2023E）、20.0（2024E）
- 存货周转率：0.3（2020A）、0.3（2021A）、0.4（2022E）、0.4（2023E）、0.5（2024E）

每股指标

指标	2020A	2021A	2022E	2023E	2024E
每股收益（最新摊薄）	1.6	1.3	1.8	2.1	2.6
每股经营现金流（最新摊薄）	5.9	3.6	2.4	3.5	4.1
每股净资产（最新摊薄）	16.5	17.4	19.2	22.0	25.9

总结

越秀地产在2022年上半年表现出较强的抗压能力，业绩稳中有升，销售目标达成可期。公司持续深耕大湾区，同时积极拓展全国市场，通过多元化的拿地策略和TOD模式的全国化布局，增强市场竞争力。财务状况稳健，三道红线维持“绿档”，融资成本持续下降，显示出良好的资金管理能力和信用优势。盈利预测乐观，估值逐步下降，公司未来发展潜力较大。尽管存在政策调控、销售回款和TOD项目开发风险，但公司整体表现良好，维持“买入”评级。

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