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华侨城A（000069）公司调研总结

核心内容

华侨城A（000069）是一家以“旅游+地产”双主业模式为核心的大型央企，具备较强的行业影响力和资源整合能力。公司通过旅游业务带动地产开发，形成独特的协同效应，拥有良好的抗周期能力和盈利能力。

主要观点

• 双主业融合：华侨城A的旅游与地产业务并非割裂，而是通过旅游开发带动地产增值，形成“旅游换土地”模式，具备高议价能力和低成本土地获取优势。
• 抗周期能力突出：在地产行业面临下行周期时，华侨城凭借旅游业务的稳定收益和低成本土地储备，保持了较高的毛利率，且在行业中表现突出。
• 轻资产与创新业态结合：公司在旅游板块积极引入轻资产模式，如管理输出和文化衍生品开发，同时拓展创新业态，如欢乐海岸、麦鲁小城等，以增强品牌影响力和消费吸引力。
• 央企改革受益：作为央企，华侨城A在国资改革背景下，有望通过人员股权激励和管控能力升级，进一步提升管理效率和业务拓展能力。

关键信息

公司概况

• 当前价格：7.74元
• 合理价格区间：12.52元
• 总股本：7,271.34百万股
• 流通A股：3,112.46百万股
• 52周内股价区间：4.33-8.62元
• 总市值：56,280.19百万元
• 总资产：93,936.24百万元
• 每股净资产：3.60元

业务模式特点

• 旅游换土地：通过主题公园建设，获取低成本土地，实现“买方市场”优势。
• 分片综合开发：优先开发旅游项目，带动周边土地增值，实现分阶段开发和利润释放。
• 轻资产布局：通过管理输出和文化演艺业务，降低重资产投入，拓展业务边界。

项目分布

• 主要城市：天津、武汉、成都、昆明、深圳、上海、重庆、佛山、宁波、西安、泰州、北京等。
• 土地储备：当前未售土地储备可出售建筑面积达1000万平级别，可满足6年开发需求。

估值建议

• 预测EPS：2014-2016年分别为0.73、0.84、1.03元。
• RNAV估值：不考虑文化旅游及其他业务，地产开发业务RNAV为7.73元/股。
• 综合估值：基于分业务估值法，给予公司每股价值目标12.52元/股。

财务指标

旅游业务表现

• 收入占比：旅游业务收入占比已从2011年的36%提升至接近50%。
• 游客接待：2013年接待游客2923万人次，全球排名第四。
• 创新业态：如欢乐海岸、麦鲁小城等项目，拓展消费人群，提升品牌影响力。

风险提示

• 业务扩张低于预期：旅游与地产业务增长不及预期可能影响公司整体表现。

投资建议

• 投资评级：增持（维持评级）
• 评级标准：股价超越基准5%-20%为增持，超越20%以上为买入，相对基准波动在-5%~5%之间为中性，弱于基准5%-20%为减持，弱于基准20%以上为卖出。

总结

华侨城A凭借“旅游+地产”的双主业模式，实现了业务之间的协同与互补。公司拥有较强的议价能力和低成本土地储备，具备良好的抗周期能力。通过轻资产布局和创新业态拓展，公司在旅游板块不断巩固和扩大市场份额。综合分业务估值法，给予公司每股价值目标12.52元，具备较高的投资价值。然而，公司仍需关注旅游与地产业务扩张不及预期的风险。