仲量联行-“全运时代”下的西安商业地产市场-34页_8mb

西安商业地产市场“全运经济”时代报告总结

核心内容

本报告由仲量联行发布，聚焦“全运经济”时代背景下西安商业地产市场的发展变化与未来趋势。报告从“使命”、“焕新”、“机遇”三个层面出发，分析全运会对于西安城市经济、基础设施、人口迁移、产业发展以及商业地产市场带来的深远影响。

主要观点

1. 全运会推动城市升级与“全运经济”形成

• 全运会是城市发展的“助推器”，在短期内带来高强度投资，中长期则推动城市基础设施、产业结构、消费潜力等多方面的提升。
• 西安作为全运会的举办城市，其城市经济在五年筹备期内实现快速增长，GDP增速达5.2%，成为首个进入国家“万亿俱乐部”的西北城市。
• 全运会推动西安向“智慧城市”、“硬科技之都”转型，带动科技创新和产业升级。

2. 体育场馆与城市基础设施建设

• 西安奥体中心是全运会的核心场馆，位于国际港务区，带动周边城市如咸阳、渭南等协同发展。
• 全运会期间，西安地铁里程迅速增长，地铁5、6、9号线及14号线的开通，使西安地铁里程排名全国前十，形成“多中心”发展格局。
• 城市交通网络优化，助力产业和人口合理分布，提升城市综合竞争力。

3. 人口与产业双重驱动商业地产发展

• 西安常住人口十年增长52.97%，年均增长率4.34%，成为西北地区人口增长最快的区域之一。
• 产业投资与人口流入形成正向循环，西安成为战略性新兴产业如电子信息、航空航天、生物医药等的重要承载地。
• 产业载体多元化趋势显现，产业办公楼逐渐替代传统商业办公楼，成为新兴区域的主要物业类型。

4. 商业地产市场结构与趋势

• 五年间，西安甲级办公楼市场总存量从85.5万平方米增至197.3万平方米，年均增长22.3万平方米。
• 优质零售物业市场总存量从412.6万平方米升至653.1万平方米，预计2024年将突破850万平方米。
• 地铁覆盖显著提升商业价值，地铁500米范围内的商业项目租金溢价率可达13.8%以上，空置率显著下降。

5. “全运经济”对商业地产的影响

• 全运会带来的“注意力经济”延伸至中长期，带动西安商业地产的持续发展。
• 体育经济成为新的消费触点，催生“体育+”业态，如运动休闲、室内滑雪、极限运动等，丰富商业场景。
• “消费3.0”概念强化，推动零售市场向多元化、体验化、场景化发展。

关键信息

城市发展数据

• 2020年西安GDP为10,020亿人民币，5年平均增速7.3%。
• 人均GDP为77,360元，5年平均增速2.9%。
• 2020年西安技术合同成交额达1648.56亿元，居全国第三。

产业投资数据

• 西安六大支柱产业总产值突破4000亿元，同比增长23.7%。
• 产业办公楼宇供应量逐年上升，未来三年西咸新区和沣东新城产业办公楼供应量将超300万平方米。

商业地产市场表现

• 甲级办公楼年均增量22.3万平方米，科技互联网行业需求占比从7.8%激增至20.7%。
• 零售市场年均增量48.1万平方米，2021年上半年西安甲级办公楼在线教育租赁面积达10万平方米，占科技互联网租户比例达48.3%。
• 地铁站点500米内的商业项目租金溢价可达13.8%，空置率由17.2%降至5.3%。

交通与人口变化

• 西安地铁里程跃居全国前十，14号线横跨多个开发区，连接奥体中心与咸阳国际机场、高铁北客站。
• 2020年西安常住人口达1,295万人，十年增长448万，增长率达52.97%。

未来展望

• “全运经济”推动西安从“单中心”向“多中心”发展，商业地产将与城市扩张同步。
• 体育经济与“体育+”业态将带来新的消费场景，提升零售物业市场价值。
• 西安正积极承接全国产业转移，推动“硬科技”和“新丝绸之路经济带”战略实施，成为内陆对外开放新高地。

结论

全运会不仅是一场体育盛会，更是西安城市升级和经济转型的重要契机。通过基础设施建设、产业导入、人口增长和消费模式创新，西安商业地产市场迎来了前所未有的发展机遇。仲量联行认为，在“全运经济”时代，西安将加速构建以科技为核心驱动的现代产业体系，推动商业地产市场向高质量、多元化方向发展。