房地产2026年基本面及后阶段看法_把握窗口期_布局新机遇_33页_3mb

房地产2026年基本面及后阶段看法总结

核心内容

行业启动顺序明确，政策预期升温强化

• 房地产行业启动顺序为：政策 > 股价 > 成交量 > 房价 > 业绩。
• 相比2024年924行情，当前指数位置更高，板块启动点更低，涨幅更少。

十五五旗帜鲜明，聚焦高质量发展

• “十五五”时期，房地产行业将聚焦高质量发展，加快构建发展新模式。
• 新房淡季导致交易走冷，而二手房交易超预期走强。
• 部分重点城市由于CPI转正，资产价格从“负面展望”步入“中性”。

聚焦资质蓝筹，价值布局策略

• 具备较强拿地能力、符合不动产REITs出表条件、适应新供给标准的低库存房企仍是核心选择。

主要观点

政策预期升温，逻辑确定性增强

• 政策支持力度增强，包括不动产REITs发行、城市更新等。
• 与2024年924行情相比，当前宏观环境更为积极，包括人民币升值预期提升、30万亿定存到期等。
• 2026年房地产定调为“高质量发展”，政策逻辑更偏向民生导向。

板块当前基本面情况

新房市场

• 新房市场整体处于供需两弱的状态，2026年至今均处于冰点。
• 重点城市新房批准上市面积和成交面积均出现环比和同比下滑。
• 2025年拿地面积收缩，2026年供给难上升。
• 城市保持核心区位价格拉高，郊远环线价格稳定，通过释放Top5%人群购买力逐步涨价去库存。

二手房市场

• 2026年1-2月二手房活跃度超预期。
• 价格变动阶段包括降价缩量、降价放量、价稳量稳、价升量缩。
• 部分重点城市二手房价格有止跌能力，二线城市租售比合理。

租金与资产价值

• 租金收益率与CPI挂钩，CPI转正有助于提升租金收益率。
• 一线城市内环老破小、中环大户型、次新和郊远环线均有下跌空间。
• 二线城市内环普宅租售比合理，有止跌能力。

关键信息

解决地产下行问题路径

• 三大方向：供需路径、金融路径、国富论路径。
• 行业总量与长期均衡人口总量提前匹配。
• 宏观杠杆重新打开，包括财政力度、居民及房企杠杆空间。
• 外贸出口带来居民收入预期改善，推动企业盈利回升。

投资建议

• 重点房企表现：

  • 万科A：2026年EPS为0.09元，PE为51.78，投资评级为增持。
  • 保利发展：2026年EPS为0.49元，PE为13.18，投资评级为增持。
  • 招商蛇口：2026年EPS为0.53元，PE为18.23，投资评级为增持。
  • 金地集团：2026年EPS为-0.30元，PE为-，投资评级为增持。
  • 中国海外发展：2026年EPS为1.62元，PE为7.33，投资评级为增持。
  • 华润置地：2026年EPS为3.81元，PE为7.29，投资评级为增持。
  • 龙湖集团：2026年EPS为1.04元，PE为7.88，投资评级为增持。
  • 万物云：2026年EPS为1.67元，PE为10.43，投资评级为增持。
  • 华润万象生活：2026年EPS为1.99元，PE为20.54，投资评级为增持。
  • 中海物业：2026年EPS为0.52元，PE为7.46，投资评级为增持。
  • 保利物业：2026年EPS为3.05元，PE为9.63，投资评级为增持。
  • 招商积余：2026年EPS为1.03元，PE为10.08，投资评级为增持。
  • 新大正：2026年EPS为0.96元，PE为13.05，投资评级为增持。
  • 华侨城A：2026年EPS为-0.23元，PE为-，投资评级为增持。

• 商业不动产REITs：资产具备价值提升潜力，但仍有下降空间，部分重点城市资产价格进入中性阶段。

风险提示

1. 市场环境分化，新房销售承压。
2. 二三线城市库存问题仍然严重，行业修复将呈现分化形态。
3. 政策落地不及预期。

投资建议的比较标准

• 股票投资评级：以报告发布后12个月内的市场表现为比较标准，相对沪深300指数涨跌幅为基准。

  • 增持：相对沪深300指数涨幅15%以上。
  • 谨慎增持：相对沪深300指数涨幅介于5%~15%之间。
  • 中性：相对沪深300指数涨幅介于-5%~5%。
  • 减持：相对沪深300指数下跌5%以上。

• 行业投资评级：

  • 增持：明显强于沪深300指数。
  • 中性：基本与沪深300指数持平。
  • 减持：明显弱于沪深300指数。