2020年昆明房地产市场研究报告_59页_5mb

报告摘要

聚变重生稳健前行 - 2020年昆明房地产市场研究报告总结

核心内容

2020年昆明房地产市场在宏观经济恢复、政策调控和城市更新的背景下，呈现出稳健发展的态势。市场分化明显，刚需与豪宅成为主流，同时商办市场面临去化压力。昆明作为西南地区的重要城市，其房地产市场在政策支持、土地市场活跃和人口增长的推动下，继续发挥重要作用。

主要观点

全国市场概览：
- 城市分化明显，部分城市因疫情和政策调控影响，市场表现各异。
- “房住不炒”仍是政策主基调，调控政策趋于稳健。
- 房地产市场逐步从“大水漫灌”转向“精准调控”，政策强调市场稳定与健康发展。
昆明市场表现：
- 昆明经济稳步恢复，前三季度实现正增长，人口保持稳定增长。
- 房企投资信心稳定，昆明成为多个房企布局的热点城市。
- 住宅市场供应和价格保持稳定上涨，去化周期可控，市场健康发展。

关键信息

市场宏观环境

全国经济形势：
- 2020年全球经济在疫情后逐步恢复，中国成为主要增长国。
- 中国GDP增速在2020年有所放缓，但保持正增长。
全国货币政策：
- 2020年货币政策更加灵活适度，支持中小微企业，推动实体经济。
- 货币政策强调稳定，避免“大水漫灌”，注重风险防控。
昆明经济形势：
- 昆明人均可支配收入呈正增长，但受疫情影响，社会消费品零售总额增长仍为负。
- CPI增速较快，居民生活成本上升，投资需求有所下降。
昆明建设投资：
- 疫情后，云南省安排超过5万亿元的大型项目，昆明占据五分之一。
- 昆明城镇化水平较高，乡镇人口转化逐步放缓。
昆明人口：
- 2015-2019年昆明人口稳步增长，尤其2018年后增长明显。
- 户籍人口与流动人口共同推动昆明人口增长，城市吸附力增强。

土地市场

土地市场整体情况：
- 2020年昆明土地供应和成交面积较2019年均有所下滑，但成交金额稳定。
- 土地溢价率逐年攀升，达到10.81%，市场热度不减。
土拍市场：
- 昆明主城土地供应208宗，成交178宗，共约82家企业参拍。
- 呈贡区斗南片区土地竞争激烈，卓越成功摘牌，溢价率达172%。
土地供求价：
- 2020年土地供应面积下降31%，成交面积占比达88%。
- 土地成交均价上涨，市场保持活力。

住宅市场

住宅供销价：
- 住宅市场在疫情后逐步回暖，市场均价15036元/m²。
- 2020年新增供应面积增长3%，销售面积下降15%，均价上涨6.6%。
存量与去化：
- 截至2020年底，昆明住宅存量932.27万方，去化周期约13个月。
- 市场分化明显，70-110m²刚需产品成交量增大，200m²以上豪宅产品供应和销量增长显著。
分板块对比：
- 官南、东南、呈贡、高新板块供销活跃，价格较高。
- 滇池和官南板块去化周期较长，说明市场活跃度较高。
建筑形态对比：
- 住宅市场以中高层为主，别墅、洋房类产品在近郊市场有较大发展空间。
- 2020年昆明入市高端项目增多，别墅供销增长，高层销售下降。
住宅市场小结：
- 市场相对稳健，保持健康的发展态势。
- 市场分化明显，刚需与豪宅为主流。

商办市场

商办供销价：
- 2020年商办市场供应341.75万m²，成交170.29万m²，均价11603元/m²。
- 供应与销售均下降，市场整体供大于求。
商办存量与去化：
- 截至2020年底，商办市场存量达1414.7万m²，去化周期长达99.7个月。
- 商办市场去化压力巨大，需进一步优化供需结构。
分板块对比：
- 呈贡、北市、次中心、中心、官南、东南板块供销活跃。
- 滇池板块价格最高，呈贡板块存量最大，去化周期最长。
商办市场小结：
- 商办库存压力巨大，商业类产品开始以价换量。
- 写字楼库存激增，需进一步去化。

近郊市场

近郊概况：
- 安宁、嵩明、晋宁位于昆明一小时辐射半径内，GDP排名靠前。
- 近郊市场以文旅、康养和产业新城为主要发展方向，吸引20多家知名房企。
近郊土地市场：
- 近郊土地供应和成交面积均下降，但价格上升明显。
- 安宁是近郊房地产开发的主要区域，嵩明土地市场活跃度最高，溢价率6%。
近郊楼市：
- 近郊三区县楼市各有特色，承接主城外溢客群。
- 高层产品仍是市场主流，别墅、洋房类产品在近郊有较大市场空间。
- 商业、办公市场发展滞后，需进一步培育。

未来市场预测

政策方向预测：
- “房住不炒”将继续作为政策主基调，推动房地产市场长期稳健发展。
- 金融政策将延续现有监管框架，促进房地产与实体经济协调发展。
行业发展分析：
- 昆明房地产投资占GDP比重高，是重要支撑点。
- 房企竞争加剧，市场进入更加规范的发展阶段。
发展趋势预判：
- 市场需求持续增长，预计“十四五”末期仍有66.47万套住房需求。
- 住宅市场将保持稳定，商办市场需进一步去库存。

总结

2020年昆明房地产市场在政策调控和市场分化中保持稳健发展。全国经济逐步恢复，昆明作为省会城市，经济稳步增长，人口持续增加，吸引房企投资。住宅市场供应和价格保持稳定，市场分化明显，刚需与豪宅成为主流。商办市场面临去化压力，需优化供需结构。近郊市场在文旅、康养和产业新城的推动下，成为房地产发展的重要区域。未来昆明房地产市场将更加注重稳定发展，政策将继续支持市场健康运行。

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