20170317-安信证券-广宇发展-000537.SZ-重庆市场觉醒_潜在大房企大幅被低估_11页_909kb

广宇发展 (000537.SZ) 详细总结

核心内容概述

广宇发展（000537.SZ）是一家以房地产开发为主营业务的公司，其主要业务集中在重庆地区，同时具备商业地产、旅游地产、清洁能源等多元业务布局。2017年，公司面临资产重组的机遇，同时重庆房地产市场也出现回暖迹象，被视为潜在的市场拐点。公司现有土储主要集中在重庆，若重组成功，将进一步拓展至一线城市，提升其市场竞争力。

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主要观点

• 重庆市场回暖预期：重庆房价自2014年4月见顶后持续回落，直到2016年10月才开始上涨。2016年住宅用地供给大幅减少，导致供需矛盾缓解，市场补涨预期较强。
• 公司土储结构：公司现有土储683万方，其中97.4%位于重庆，其余分布在东莞和青岛。若重组完成，潜在土储将达1344万方，其中一线城市如上海和北京有约50万方的储备。
• 资产重组进展：公司第三次尝试资产重组，已获得国务院国资委批复，目前处于证监会第二次反馈阶段。重组完成后，鲁能集团持股比例将由20.82%增至45.24%，公司总股本将由5.13亿股增至31.08亿股。
• 业绩增长显著：公司2016年营收和利润分别增长172%和142%，EPS由0.28增至0.67元。预计2017-2019年EPS分别为0.90、1.17、1.41元，增长潜力较大。
• 估值优势明显：公司当前股价为10.01元，重估RNAV为95.58亿元，每股约18.6元，折价约46%。根据2017年预测PE为11.1X，处于历史低位。
• 项目盈利能力强：公司现有项目在重庆，其土地确权时间普遍在5-8年以上，土地获取成本较低，毛利率普遍高于50%，盈利能力较强。

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关键信息

重庆市场分析

• 2012-2013年：住宅用地供给远超销售，形成潜在库存，压制房价。
• 2014-2016年：房价连续微跌，2016年10月开始触底回升。
• 2016年：土地供给收缩，供需矛盾缓解，房价有望持续上涨。
• 2017年：预计重庆市场将出现显著回暖，房价有望超预期上涨。

公司土储情况

• 现有土储：683万方，其中97.4%位于重庆，其余分布在东莞和青岛。
• 潜在土储：1344万方，若重组完成，公司业务将拓展至一线城市，提升整体价值。
• 项目分布：
  • 重庆地区：鲁能星城、鲁能领秀城、鲁能泰山7号等项目。
  • 其他地区：青岛、东莞、北京、上海等地均有项目布局。

重组计划

• 交易作价：91.11亿元。
• 配套融资：87.29亿元。
• 重组影响：
  • 公司总股本将由5.13亿股增至31.08亿股。
  • 鲁能集团持股比例由20.82%增至45.24%。
  • 重组后公司资产和业务规模将大幅扩大。

业绩预测

• 2016年：营收39亿，利润3.5亿，EPS 0.67元。
• 2017-2019年：预计EPS分别为0.90、1.17、1.41元。
• 盈利指标：
  • 2016年净利润率8.8%，毛利率45.1%。
  • 2017年预计净利润率10.4%，毛利率50.1%。
  • 2018年预计净利润率11.5%，毛利率51.1%。

估值分析

• 当前股价：10.01元。
• 重估RNAV：95.58亿元，每股约18.6元，折价46%。
• PE估值：2017年PE为11.1X，2018年为8.54X，2019年为7.09X。
• PB估值：2017年PB为1.9X，2018年为1.5X。
• 目标价：6个月目标价为16.74元，对应PE为11.1X，估值已处于历史低位。

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投资建议

• 评级：买入-A。
• 目标价：16.74元。
• 理由：重庆市场回暖预期强，公司土储价值显著，重组后盈利能力和估值将提升。

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风险提示

• 区域集中风险：公司业务过度集中于重庆，若当地市场出现波动，可能影响整体业绩。
• 重组不确定性：重组仍处于证监会反馈阶段，存在未通过的风险。
• 市场波动风险：房地产市场受政策、经济等因素影响较大，存在价格波动风险。

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财务数据概览

年份	营业收入（亿元）	净利润（亿元）	毛利率	净利润率	EPS（元）	PE（X）	PB（X）
2014	128.32	43.20	49.1%	21.9%	0.55	18.3	2.8
2015	144.36	24.30	52.0%	9.9%	0.28	36.1	2.6
2016	393.28	34.56	45.1%	8.8%	0.67	14.8	2.2
2017E	444.91	46.19	50.1%	10.4%	0.90	11.1	1.9
2018E	521.55	60.05	51.1%	11.5%	1.17	8.54	1.5

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总结

广宇发展作为鲁能系地产子公司，其核心业务集中在重庆，2017年重庆市场出现回暖迹象，有望成为房价拐点。公司土储结构集中，但盈利能力强，毛利率普遍高于50%。第三次资产重组已获国资委批准，若顺利完成，将大幅增强公司资产和业务规模。公司当前估值处于历史低位，具备较大的重估空间，投资建议为“买入-A”，目标价为16.74元。然而，公司业务过度集中于重庆，存在区域风险，同时重组进展尚不确定，需关注相关动态。