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北上楼市拐点渐行渐近——对话李昊博士总结

核心内容概述

中金公司研究部不动产与空间服务行业分析师李昊博士在《云会客厅》第190期栏目中，围绕当前房地产市场走势、库存周期、房价拐点判断逻辑及未来市场方向等主题进行了深入分析。她指出，当前北上楼市的调整已进入关键阶段，市场基本面出现积极变化，未来走势值得关注。

主要观点

1. 当前房地产市场的量价表现

• 交易量：全国新房与二手房交易量自去年下半年至今年2月总体呈环比走平，进入3、4月后出现边际改善，4月初至今实现同比小幅增长。
• 价格走势：全国房价环比跌幅收窄，北京和上海在一季度房价整体走平，为本轮调整周期中首次对基本面指标发出积极判断。
• 核心城市表现：上海等核心城市的二手房交易量实现双位数同比增长，优于全国平均水平，显示市场活力正在恢复。

2. 二手房供需关系的重要性

• 价格决定机制：房价由边际定价决定，二手房买卖双方是当前价格变化的主要驱动者。
• 市场特性：二手房市场充分竞争，卖家调价意愿更强；买家则倾向于选择性价比更高的房源。
• 数据支持：各城市二手房均价普遍低于新房10%至30%，供需关系直接决定房价走势。
• 去化周期指标：通过“二手房挂牌去化周期”评估供需状况，当去化周期在7至9个月时，房价趋于走平；高于该区间则有下行压力，低于则可能上涨。
• 当前状况：北京和上海的去化周期已回到合理区间，房价具备走平条件。

3. 判断楼市拐点的时间点

• 库存为关键因素：本轮地产周期由库存堆积引发，因此拐点判断需关注库存修复。
• 四因素框架：
  • 需求体量：稳定，非短板
  • 支付能力：已修复，但非充分
  • 居民杠杆：控制较好，非短板
  • 供给稀缺性：存在库存问题，是当前唯一短板
• 政策与市场配合：只有库存问题较充分修复，配合宽松流动性，房价才可能重回上行周期。

4. 决定未来楼市走向的两个关键因素

• 观望需求释放：过去几年积累的观望需求将对市场形成支撑。中国房屋交易频次中枢为每百人每年1.7至1.8套，当前为1.3套，存在缺口。
• 支付能力与收入预期：房价收入比已回到2015年水平，但居民对未来收入的预期仍受外部环境及技术冲击影响，需关注长期收入变化。
• 北上市场优势：北京、上海因供需结构改善，未来市场支撑更强，但整体走势仍受宏观政策与居民预期影响。

关键信息总结

• 量价改善：新房和二手房交易量和价格在一季度出现边际改善，北京和上海表现更为积极。
• 供需结构变化：二手房供需关系成为房价变化的关键，其去化周期已回归合理水平。
• 库存修复：库存问题仍是当前楼市的核心短板，需通过供给端调整来实现市场拐点。
• 未来展望：
  • 新房交易量预计在2030年前后回归至10-12亿平米。
  • 二手房交易量有翻倍增长空间，一二手合计稳定在18-20亿平米。
• 制度建设方向：
  • 强化存量住房更新维护机制
  • 推动财政机制转型
  • 实施不同城市分类施策策略
• 长期愿景：房地产将从“住有所居”向“供需平衡、自然周期波动”的商品演进，满足居民多样化住房需求。

风险提示与建议

• 风险防范：需警惕“老陷阱”（如库存管理不善）与“新陷阱”（如居民杠杆过高、投资需求过度）。
• 投资建议：市场变化复杂，需结合政策、供需、居民预期等多维度分析，投资有风险，入市需谨慎。

结语

李昊博士认为，当前房地产市场正逐步走出调整周期，核心城市表现尤为突出。未来市场走势将取决于观望需求释放与支付能力修复，同时需关注政策调控与制度优化。她提出，房地产应逐步转型为一个自然周期波动、供需平衡、满足居民需求的商品，完成从“住有所居”到“住得更好”的历史任务。