20160306-广发证券-阳光城-000671.SZ-新阳光_照进新梦想_26页_2mb

阳光城（000671.SZ）总结

核心内容

阳光城集团股份有限公司自1995年涉足房地产开发以来，逐步发展为全国布局的综合性地产开发企业。公司通过“房地产+”战略，在金融、医疗、智慧社区、教育等领域进行产业拓展，以培育新的业绩增长点。公司于2009年更名，销售规模从19亿增长至310亿元，年均复合增速达60%。当前，公司推行“3+X”区域布局战略，即长三角、大福建、京津冀以及战略城市点，以提升全国土地储备和商业地产项目。

主要观点

• 地产业务：作为公司的核心业务，地产业务持续稳定增长，销售规模和净利润显著提升。公司通过精准投资、高效运营和适销产品策略，强化了其在主流市场的竞争力。
• 教育行业：阳光城于2015年设立教育子公司“阳光幼教投资管理有限公司”，并收购师汇优创教育投资有限公司65%股权，依托北京师范大学资源，布局幼教领域，拓展学前教育市场。
• 公司估值：公司NAV总规模为254亿元，每股NAV为6.32元。预计2015、2016年EPS分别为0.39元和0.50元，维持“买入”评级。
• 风险提示：新业务拓展及房地产市场波动存在不确定性。

关键信息

地产业务发展

• 公司在全国土地储备达700万方，储备货值总规模超过1000亿元。
• 地产主业贡献稳定增长，公司坚持高周转、低成本运作模式，提升内部管控能力。
• 15年全年销售金额预计在350亿元左右，未来以上海为中心的长三角地区将成为第二个业绩中心。

教育行业布局

• 阳光幼教投资管理有限公司成立于2015年12月，负责幼儿教育相关领域的投资和运营管理。
• 师汇优创教育投资有限公司拥有113家加盟园，提供品牌、课程、师资培训等服务，计划未来三年内逐步拓展至218家幼儿园。
• 政策支持，如二胎政策的放开和教育法修订，为幼教行业带来发展机遇。

资本运作

• 公司通过两轮增发共募集资金71亿元，13年底和15年年中进行送股和资本公积金转股，使总股本增加至40.14亿股。
• 中民投作为第二大股东，为公司提供资金和项目资源支持，助力公司发展。

业绩预测与估值

• 预计2015、2016年EPS分别为0.39元、0.50元，维持“买入”评级。
• 公司当前市盈率为17.02，市净率为1.08，EV/EBITDA为11.16，显示公司具备一定的估值优势。

政策与市场前景

• 国家政策支持学前教育发展，如《国家中长期教育改革和发展规划纲要》和二胎政策的实施，为幼教行业带来巨大发展空间。
• 幼教行业集中度较低，存在整合空间，阳光城通过收购和合作，有望在该领域占据一席之地。

结构清晰总结

地产业务

• 布局战略：推行“3+X”区域布局，即长三角、大福建、京津冀和战略城市点。
• 销售与结算：销售规模由2009年的19亿元增长至2015年的310亿元，年均复合增速60%。未结算项目面积超过1000万方，结算面积区域分布显示大福建地区占60%左右。
• 土地获取：公司土地获取集中于一线及核心二线城市，通过招拍挂和收购方式获取优质项目，保持较高的拿地均价增速。

教育行业

• 战略布局：设立阳光幼教投资管理有限公司，收购师汇优创教育投资有限公司48%股权，计划增资至65%。
• 合作资源：依托北京师范大学资源，提供品牌、课程、师资培训等服务，提升幼教业务质量。
• 市场前景：受益于政策支持和二胎政策，幼教行业将迎来发展机遇，阳光城具备较强的资源储备和经验，有望在该领域取得良好业绩。

公司估值与评级

• NAV总规模：254亿元，每股NAV为6.32元。
• 盈利预测：预计2015、2016年EPS分别为0.39元、0.50元，维持“买入”评级。
• 市场表现：公司股价波动较大，2015年最高为27.88元，最低为5.55元。

风险提示

• 新业务拓展存在不确定性。
• 房地产市场波动可能影响公司业绩。

未来展望

• 地产业务将继续作为公司主要业绩来源，通过“3+X”战略提升全国布局。
• 教育行业将作为新的增长点，通过并购和合作，提升公司整体竞争力。
• 公司将继续优化资本结构，提升盈利能力，为未来发展奠定基础。