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广发地产 | 供给出清预期加速改善，好房子品质跨越式提升

核心内容概览

本报告分析了中国核心一线城市房地产市场趋势，重点探讨了上海和北京两地的市场动态、库存去化周期、价格走势及新房市场产品升级情况。整体来看，一线城市房地产市场在经历了5年的调整后，已具备自发企稳条件，市场呈现“强分化”特征，其中上海和北京市场表现尤为突出，具备较强的投资价值。

主要观点与关键信息

一、上海房地产市场分析

1. 整体量价趋势

• 上海新房及二手房总成交套数26年上半年同比+10%，全年预计达到30万套，总成交/存量比例提升至3.0%。
• 二手房成交占比提升至87%，较25年提升3pct，且价格表现优于新房，累计上涨1.9%。
• 二手房挂牌量持续下降，去化周期降至7.5个月，已进入涨价区间。

2. 价格特征

• 上海新房与二手房价格在全国70大中城市中表现领先，均在1.4%至1.9%之间。
• 低总价小区表现最佳，价格累计上涨3.0%，租金同步上涨3.2%。
• 25个重点小区中，刚需项目价格累计上涨11.7%，改善型上涨3.7%，豪宅项目则出现下跌。

3. 新房市场趋势

• 上海新房去化周期下降至19.5个月，景气度边际改善。
• 供给减少，预计下半年出现结构性供给短缺，理论供应与实际销售存在缺口。
• 产品升级明显，3.5代宅在得房率、层高、户型设计、公区设计等方面表现优异，受到市场认可。

4. 区域与产品分化

• 各区新房去化周期与售批比存在明显差异，黄浦、徐汇、静安等中心区表现较好，而崇明、金山等远郊区域表现较差。
• 新盘与老盘开盘认购率差异扩大，26H1新盘认购率达74%，老盘仅为35%。
• 分环线来看，内环内去化周期较长，主要因豪宅供给多；外郊环之间和郊环外去化周期较长，需关注产品力与价格策略。

5. 新盘项目信息

• 徐汇区：长桥板块有多个新盘，如保利+城投、招商上中隐翠、中海云锦华庭等，产品力和地段优势明显。
• 黄浦区：翠湖七期、八期、天润言安、华润余庆里等项目，主打高端住宅与商业结合。
• 静安区：招商越秀苏河湾、中海静安东斯文里、大华-静安年华等项目，产品以大平层和改善型为主。
• 虹口区：瑞虹城投项目、保利欧阳路三角、中粮北外滩壹号等，以低密、高得房率和高单价为特点。
• 杨浦区：保利·江上印、外滩元境、中建-玖上琅宸等项目，主打生态与品质改善。
• 浦东新区：前滩滨江道、招商中旅·壹江臻邸、金茂璞元等，具有低总价、高得房率、科技宅等优势。

二、北京房地产市场分析

1. 整体量价趋势

• 北京住宅总成交套数26年上半年同比+5%，其中二手房占比81%，表现优于新房。
• 新房成交套数同比+3%，二手房同比+6%，市场逐步接近底部。
• 低总价刚需项目表现较好，价格微弱回升，而豪宅和改善型项目价格仍偏弱。

2. 价格特征

• 北京新房价格累计下降0.8%，二手房价格累计上涨1.3%，市场整体止跌。
• 重点小区价格指数分类型表现差异明显，仅刚需房价格出现微弱回升。

3. 库存特征

• 北京新房库存去化周期降至18.5个月，较2023年有所改善。
• 二手房去化周期降至7.1个月，挂牌量下降，市场供需关系改善。
• 核心区库存占比约60%，非核心区占40%，库存分布相对均匀。

4. 区域与产品分化

• 朝阳区核心板块如太阳宫、望京价格高位，次核心板块如酒仙桥、广渠路具备较好价值承接能力。
• 北京新房库存主要集中于非核心区域，土地供给持续弱于销售消耗。
• 未来一年新房去化周期预计下降至14个月以下，市场有望结构性企稳。

5. 新盘项目信息

• 朝阳区：金茂满曜、懋源·松榆里等项目，主打低总价改善与高端品质。
• 海淀区：北京隅海玥、海宸元境等项目，以改善型住宅为主，得房率较高。
• 丰台区：嘉棠雅序、观宸二期、嘉棠璟樾等项目，产品多样，价格区间适中。
• 外围区域：昌平区、顺义区、大兴区等，以低密、现房交付、生态社区为卖点。

投资建议

6月底地产板块整体股价再创历史新低，但市场风格出现“底背离”现象。7月进入淡季，但9月起二手房量能将进入季节性上行通道。若核心城市价格加速上涨，将带动板块估值修复，看好地产板块的投资机会。

风险提示

• 基本面表现不及预期；
• 政策改善力度不足；
• 融资环境收紧。

总结

• 市场分化加剧：一线城市房地产市场呈现“强分化”趋势，核心城市具备较强的自稳能力。
• 去化周期改善：上海和北京二手房去化周期明显下降，市场正向循环开启。
• 产品升级显著：新房市场产品力持续提升，3.5代宅等高品质住宅受到市场欢迎。
• 投资机会显现：核心城市价格有望进入上行周期，带动地产板块估值修复。
• 区域差异明显：不同区域、不同产品类型表现差异显著，需关注结构性机会。