地产债18年报及偿债能力点评（9）：宝龙地产销售猛增，土储长三角为主-20190430-申万宏源-10页_955kb

宝龙地产2018年销售与投资分析总结

核心内容概览

宝龙地产在2018年实现了显著的销售增长，同时土地储备和投资活动也有所扩大。公司主要在长三角地区布局，且在财务管理和偿债能力方面表现稳健，但负债率有所上升，需关注潜在的债务风险。

主要观点

• 销售增长显著：2018年宝龙地产销售额增长96.5%，达到410.36亿元，销售均价微升至14544元/平米，销售面积增长81%至282万平方米。
• 财务表现稳健：公司经营活动产生的现金流量净额连续4年为正，18年投资流出和筹资流入大幅增加，现金及现金等价物净增加54.53亿元。
• 投资持续扩张：18年购地建筑面积增长49%至573.67万平方米，土地储备总建筑面积约为2120万平方米，其中68.4%集中在长三角地区。
• 土储区域分布：长三角地区是宝龙地产的主要土地储备区域，占比达68.4%，一二线城市占比61.3%。
• 偿债能力微幅改善：18年公司调整后速动比率0.83，短期有息负债覆盖率1.07，短期偿债指标有所改善。
• 负债结构变化：剔除预收账款的负债率微升至72%，净负债率上行15个百分点至102%，短期有息负债占比微升至11%。
• 融资成本适中：公司融资利率由2017年的6.29%略有上升至2018年的6.48%，融资成本整体可控。
• 存续债券情况：境内存续债11只，规模72.8亿元，平均票面利率6.93%；境外存续美元债4只，规模13亿美元，平均票面利率6.73%。
• 风险提示：地产调控政策收紧可能对公司的销售和投资活动产生不利影响。

关键信息

销售情况

• 销售额：410.36亿元，同比增长96.5%。
• 销售均价：14544元/平米，微升。
• 销售面积：282万平方米，同比增长81%。
• 结转收入：同比增长26%。
• 经营利润率：上行至27%。
• 销售结构：住宅占比61%，商办占比39%。
• 区域销售分布：长三角51.9%，环渤海7.8%，中西部18.1%，海西10.8%，其他地区11.4%。

投资情况

• 购地建筑面积：573.67万平方米，同比增长49%。
• 土地储备：总建筑面积2120万平方米，其中1280万平方米正在开发，840万平方米持作未来发展。
• 去化周期：按规划总建面计算约为2.98年，按在建+规划总建面计算约为7.52年。
• 项目布局：全国布局114个项目，其中76个在长三角，占比66.7%。

财务与偿债能力

• 资产负债率：剔除预收账款后为72%。
• 净负债率：上行至102%。
• 短期有息负债占比：11%。
• 速动比率：0.83。
• 短期有息负债覆盖率：1.07。
• 货币资金受限率：5.93%。

债券情况

• 境内存续债：
  • 共11只，存续规模72.8亿元。
  • 平均剩余期限1.61年，平均票面利率6.93%，平均到期收益率6.88%。
  • 主体评级AA+。
  • 一年内到期5.2亿元，1-3年内到期67.64亿元。
• 境外存续美元债：
  • 共4只，存续规模13亿美元。
  • 平均发行期限1.85年，平均票面利率6.73%，主体评级AA+。
  • 1-3年内到期4只，合计13亿美元。

风险提示

• 地产调控收紧超预期：政策变化可能对公司的销售和投资活动产生不利影响。

附注

• 公司背景：宝龙地产为民营企业，实际控制人为许健康。
• 主要股东：天龙控股有限公司（45.17%）、蓝天控股有限公司（14.77%）、华信控股有限公司（5.05%）。
• 联系人：文晨昕，电话（8621）23297299，邮箱wencx@swsresearch.com。
• 研究支持：孟祥娟 A0230511090004，邮箱mengxj@swsresearch.com。
• 法律声明：本报告仅供客户使用，不构成投资建议，不承担任何投资损失责任。

图表目录

• 图1：18年宝龙地产销售额上行96.5%
• 图2：经营利润率上行至27%
• 图3：经营性现金流净额连续4年为正
• 图4：18年宝龙地产购地建面、土储稳增
• 图5：土储一二线城市占比61.3%
• 图6：宝龙地产土储68.4%集中在长三角
• 图7：剔除预收账款的负债率微升至77%
• 图8：短期有息负债覆盖率为1.07

表格目录

• 表1：宝龙地产18年基本面较好
• 表2：宝龙地产境内存续债一览
• 表3：宝龙地产境外存续债一览
• 表4：申万债券地产债追踪指标