2020年上半年苏州房地产市场回顾及展望_4页_873kb

苏州房地产市场2020年上半年总结

核心内容概述

2020年上半年，苏州房地产市场在新冠疫情的冲击下经历了显著波动。写字楼市场因疫情初期需求放缓，整体净吸纳量下降，但随着第二季度商务活动逐步恢复，市场回暖明显。零售物业市场则因部分百货闭店、租户经营受阻，出现净吸纳量负值，空置率上升，但夜间经济和创意集市等新消费模式为市场注入活力。

写字楼市场表现

新增供应与净吸纳量

• 新增供应：仅82,000平方米，主要来自独墅湖区域的苏州新闻中心。
• 净吸纳量：上半年整体为22,577平方米，第二季度环比提升310%，显示需求明显回暖。
• 空置率：从年初的30.8%上升至32.0%。
• 租金变化：全市写字楼租金下跌3.4%，报每月每平方米80.2元，其中园区跌幅最为明显（3.7%）。

需求驱动因素

• 主导行业：金融业（人寿保险公司、银行）、房地产建筑及专业服务业主导需求。
• 区域表现：
  • 园区：湖东湖西较新的甲级楼宇吸引较多搬迁置换案例，精装优惠房源受欢迎。
  • 新区：地铁上盖项目及完善的学区和商业配套带动板块租赁市场活跃。
  • 姑苏区：中小企业租户退租较多，主要受供应链受阻影响。
  • 平江新城：市场表现相对平稳。

未来展望

• 新增供应：预计下半年将有17.4万平方米写字楼入市。
• 租金趋势：短期内租金仍将承压，但随着市场回暖，有望逐步回升。
• 长期趋势：未来五年苏州预计有超80万平方米优质写字楼供应，推动市场运营能力和品质提升。
• 行业需求：创新金融、高端制造、对外贸易等现代服务业需求有望增长，市场或将迎来新一轮需求高峰。

零售物业市场表现

新增供应与净吸纳量

• 新增供应：未录得新项目开业。
• 净吸纳量：出现负值，空置率上升2.0个百分点至7.9%。
• 租金变化：首层平均租金下跌2.4%，报每天每平方米16.8元。

市场动态

• 疫情冲击：部分百货闭店升级，餐饮、服饰、文体娱乐等业态经营不佳，出现退租或缩减面积。
• 消费复苏：第二季度疫情进一步控制后，线上线下融合，夜经济和创意集市带动消费复苏。
• 头部区域表现：
  • 观前街商圈：打造“姑苏八点半”夜间经济品牌，推动“店外设摊”和“地摊经济”，增强消费吸引力。
  • 工业园区：15家主要商业载体客流量恢复至疫情前八成，5月销售额基本恢复至去年同期水平，苏州中心、久光百货、新光天地等项目表现突出。

新租需求

• 品牌扩张：知名正餐及咖啡茶饮类品牌如Simply Thai、鹊玥、Matrix、Tea Times等在苏州中心等地开设首店。
• 服饰与户外运动：Boy Junior童装和瑞士户外品牌猛犸象在苏州中心开设首店。
• 文娱体验：舞蹈教室等在购物中心设店，吸引年轻消费群体。

未来展望

• 新项目入市：新区红唐购物中心将以12万平方米体量入市，华贸、新鸿基、龙湖等知名开发商将持续入驻。
• 市场复苏：随着疫情稳定，客流恢复，零售租赁活动复苏，标杆性及区域型购物中心有望扭亏为盈。
• 租金趋势：整体市场租金预计保持平稳。

行业分析与市场趋势

各行业租赁需求

• 金融业：仍是写字楼需求的主要来源。
• 房地产建筑：对写字楼有较大需求。
• 专业服务：推动市场去化。
• 餐饮：受疫情影响较大，但部分品牌开始复苏。
• 服饰：新店开业带动市场活力。
• 美容保健：市场需求稳定。
• 教育培训：持续受到关注。
• 休闲娱乐：业态活跃，吸引年轻群体。

市场评论

• CBRE华东区顾问及交易服务办公室部执行董事陈浩指出，写字楼市场竞争加剧，推动楼宇运营能力提升，未来需求仍有增长空间。
• CBRE华东区董事总经理莫非认为，苏州经济韧性突出，城市营商环境优化，未来房地产市场将健康发展。

总结

2020年上半年，苏州房地产市场受到疫情影响，写字楼和零售物业均出现阶段性下滑，但随着经济逐步复苏，市场回暖迹象明显。未来半年及五年，苏州写字楼市场将面临更多供应，租金承压，但需求有望回升；零售物业市场则将在夜经济、创意集市等新模式带动下逐步恢复活力，吸引年轻消费群体。整体来看，苏州房地产市场具备较强韧性，未来发展前景乐观。