房地产行业投资方法论：拥抱价值周期，地产投资三段论-20170920-西南证券-53页-2mb

报告摘要

地产投资三段论及行业分析总结

核心内容概述

本报告围绕中国房地产行业的历史发展、住房制度改革、地产股投资策略及风险提示展开，重点分析了地产板块在2017年的发展态势，提出了地产投资的“三段论”模型，并推荐了重点投资标的。

主要观点

地产股表现：2017年初以来，内房股整体表现优于申万地产指数，主要受益于估值修复和基本面改善。其中，龙头公司如万科、保利地产、金地集团等表现尤为突出。
估值修复与溢价：2013年以来，地产股估值跌入历史底部，随着2016年930调控政策出台后，市场供需趋于均衡，销售数据持续超预期，导致地产股进入估值溢价阶段。
租售并举时代：2016年5月国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，标志着我国正式进入租售并举的发展阶段，租赁市场开始成为房地产市场的重要组成部分。
地产投资三段论：
- 第一阶段（2010年之前）：以成长性为主导，择股比择时更重要。
- 第二阶段（2010-2016年）：政策约束明显，龙头公司基本面弹性受压制，估值多在10倍以下。
- 第三阶段（2017年至今）：政策约束边际减弱，龙头公司市占率提升，经营性地产空间逐步打开，估值有望突破10倍限制，合理估值水平位于14-16X。
投资主线：优先关注估值提升的主流投资机会，其次关注业绩增长确定、补涨空间明确的二线蓝筹，最后关注经营性地产相关标的。
重点公司推荐：金地集团、华侨城A、天健集团、蓝光发展、世联行、保利地产等公司被重点推荐，具有较高的投资价值。
风险提示：政策风险、宏观经济波动风险是主要风险因素。

关键信息

2017年地产板块表现

申万地产指数：截至2017年8月31日，申万地产指数收盘4830.9，下跌0.83%，表现落后于市场平均水平，但强于多个传统板块。
内房股表现：内房股涨幅显著，其中中国恒大、碧桂园、融创中国等涨幅居前，万科、华侨城A、保利地产等市值增长明显。
个股表现差异：内房股涨幅明显高于A股地产股，主要由于估值修复和基本面改善。

住房制度改革历程

六大阶段：从1949年到2016年，住房制度改革经历了六个阶段，包括福利分房、探索房改、公房出售、经济适用房、普通商品住房、租售并举。
关键政策节点：
- 1988年：住房制度改革进入推广深化阶段。
- 1998年：废除实物分配制度，商品房市场全面开启。
- 2003年：房地产被定义为支柱产业，进入快速发展阶段。
- 2016年：租售并举政策出台，房地产市场进入新的发展阶段。

地产投资三段论

第一阶段（2010年之前）：以成长股逻辑为主，行业处于快速扩张期，地产股表现与经济周期高度相关。
第二阶段（2010-2016年）：政策约束明显，地产股估值受限，龙头公司市占率提升，但基本面弹性受压制。
第三阶段（2017年至今）：政策约束边际减弱，龙头公司市占率继续提升，经营性地产空间逐步打开，估值有望突破10倍限制。

行业数据与趋势

销售与库存：2016年全国商品住宅销售金额达9.9万亿元，同比增长36.2%。库存方面，2016年第二季度首次见顶回落，但三四线城市库存改善明显。
政策影响：2016年三季度调控政策重新收紧，导致部分城市销售明显回落，但三四线城市依然保持增长。2017年全国销售面积增长放缓，但房价仍呈上升趋势。
城市差异：一线城市销售面积增速下降，但三四线城市销售面积持续增长，且房价上涨速度高于一二线城市。

投资策略与重点公司

投资主线：关注估值提升、业绩增长、经营性地产。
重点公司推荐：
- 金地集团：估值较低，业绩增长明确。
- 华侨城A：受益于政策红利，估值提升明显。
- 天健集团：盈利预期改善，估值提升。
- 蓝光发展：土地储备丰富，业绩增长潜力大。
- 世联行：受益于政策推动，销售表现强劲。
- 保利地产：品牌优势明显，销售稳定增长。