20211118-国信证券-房地产2022年投资策略_快周转的异化_式微与行业新生_38页_1mb

房地产行业2022年投资策略深度报告总结

核心内容

本报告分析了2021年房地产行业的整体状况，并展望了2022年的行业趋势。核心观点认为，2021年房地产行业经历了前所未有的挑战，主要体现在信用危机、景气度倒“V”反转、土地市场急剧降温以及利润表迅速恶化。2022年，行业整体仍处于弱势，但行业将逐步回归“古典时代”，以产品力和运营能力为主要驱动力。

主要观点

• 2021年行业图景：
  2021年被称为房地产行业的“前无古人”之年，行业经历了信用危机、景气度剧烈波动、土地市场降温以及利润表恶化，这些现象共同构成了行业“至暗时刻”。

• 信用危机：
  信用事件在2021年呈现全面性，大中小型房企均受到冲击，且财务分析的局限性显现，使得房企的“真实债务”和“真实杠杆”难以准确评估。

• 景气度反转：
  2021年销售景气度经历了“倒‘V’反转”，特别是三季度销售增速大幅回落，与信贷政策收紧密切相关。

• 土地市场降温：
  土地市场在上半年表现火热，但随着销售不景气和融资受限，下半年迅速降温，土地溢价率大幅下降。

• 利润表恶化：
  2021年上半年，房企利润表表现恶化，主要由于结算毛利率和权益占比的双重下降。

• 快周转模式异化：
  快周转模式从“不囤地不捂盘”异化为“追求自有资金回报”，依赖融资和销售回款，导致行业对现金流极度敏感。

• 行业新生：
  随着核心外部条件（融资顺畅、销售回款快、资金自由调配）的改变，快周转模式难以为继，行业将回归“古典时代”，注重产品力和运营能力。

关键信息

2021年行业表现

• 信用事件：全年共有12家上市房企发生信用事件，涉及金额总计约939.7亿元人民币。
• 销售数据：2021年1-9月商品房销售面积累计同比增速为10.0%，较年内高点下降12.3个百分点。
• 土地市场：土地溢价率从4月的26.0%下降至9月的4.1%，降幅达21.9个百分点。
• 利润表：2021年上半年结算毛利率为21.6%（整体法）和27.3%（算术平均法），较上年同期下降。

2022年展望

• 新开工：预计2022年新开工面积同比增速为-5%。
• 竣工：预计2022年竣工面积同比增速回落至+5%。
• 投资：预计2022年房地产开发投资同比增速为+2.0%。
• 销售：预计2022年销售面积同比增速为-10%，受库存和去化影响。

投资策略

• 主线一：布局阵痛期后的行业变革，推荐保利地产、金地集团、华润置地、龙湖集团。
• 主线二：长久期业务更加受到重视，推荐保利物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、融创服务、新城控股。
• 主线三：精品房企的价值重估，随着行业摆脱异化的快周转，结构分化加剧，具备较强产品力和品牌美誉度的企业有望迎来价值重估。

重点公司盈利预测及投资评级

结论

2021年的房地产行业经历了前所未有的挑战，信用危机、景气度反转、土地市场降温及利润表恶化共同构成了行业转型的关键节点。2022年，行业整体仍处于弱势，但随着快周转模式的式微，行业将逐步回归以产品力和运营能力为核心的“古典时代”。投资策略建议关注行业变革、长久期业务及精品房企，以应对行业新周期。