20160311-广发证券-房地产行业_淡季效应叠加春节因素_土地供需环比持续走低_21页_2mb

房地产行业总结

核心内容概述

2016年1-2月，中国房地产行业土地市场整体表现受到淡季效应与春节因素影响，供需环比大幅回落。尽管整体供给与成交面积同比微幅下滑，但土地出让金和溢价率却呈现显著上涨趋势，尤其在重点城市中表现突出。

主要观点

• 土地供需环比走低：受淡季与春节因素影响，300城市土地成交面积和供给面积环比下降，其中住宅用地供需下滑更为明显。
• 出让金与溢价率同比上涨：虽然住宅用地成交面积同比微降，但土地出让金和溢价率仍同比上升，显示出市场热度不减。
• 城市分化显著：一线城市表现较弱，但楼面价持续上涨；二线城市整体表现优于一线城市，且有部分城市表现活跃；三四线城市供需依旧低迷，房企投资谨慎。

关键信息

土地市场整体情况

• 供给面积：2016年1-2月，300城市土地供给面积合计3.12亿平米，累计同比-3%。
• 成交面积：合计2.40亿平米，累计同比-7%。
• 出让金总额：合计3403亿元，累计同比+1%。
• 楼面均价与溢价率：楼面均价2124元/平米，平均溢价率25%，同比上升显著。

一线城市表现

• 供给面积：241万平米，累计同比+12%，环比-25%。
• 成交面积：226万平米，累计同比-35%，环比-22%。
• 出让金总额：301亿元，累计同比+52%，环比+20%。
• 楼面均价：13335元/平米，为近一年新高。
• 溢价率：19%，环比下降5个百分点，但同比上升15个百分点。

二线城市表现

• 供给面积：4706万平米，累计同比+21%，环比-19%。
• 成交面积：3673万平米，累计同比+23%，环比-20%。
• 出让金总额：567亿元，累计同比+44%，环比-44%。
• 溢价率：24%，同比上升显著。
• 城市分化：重点二线城市表现活跃，宅地成交前十中有7宗位于二线城市，且均以高溢价率成交。

三四线城市表现

• 供给面积：9234万平米，累计同比+21%，环比-15%。
• 成交面积：6230万平米，累计同比+12%，环比-30%。
• 出让金总额：517亿元，平均楼面价830元/平米。
• 供需低迷：房企对三四线城市土地投资依旧谨慎，库存高企影响市场活跃度。

风险提示

• 一线城市土地价格持续上涨，优质地块稀缺，影响房企资源获取。

附录信息

• 土地新闻：包括住房反向抵押养老保险试点、契税与营业税优惠政策、土地储备机构改革等。
• 地王列表：2016年2月全国住宅用地成交总价排行榜TOP10与楼面地价排行榜TOP10，显示部分城市如北京、福州等地有高溢价成交。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内股价强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内股价变动介于-10%至+10%。
• 卖出：预期未来12个月内股价弱于大盘10%以上。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620。
• 深圳市：深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦17楼，邮政编码518000。
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045。
• 上海市：上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼，邮政编码200120。
• 客服邮箱：gf fy@gf.com.cn

免责声明

本报告由广发证券股份有限公司发布，仅发送给重点客户，不对外公开。报告所载资料来源及观点被认为可靠，但不保证其准确性或完整性。报告内容仅供参考，不构成买卖建议，广发证券不对因使用本报告导致的损失承担责任。