2019【城市进入研究】云霄-城市进入性研究-新浩瀚_71页_5mb

云霄城市与房地产市场总结报告

核心内容概述

云霄县位于福建省南部沿海，是“闽南金三角”南端，距漳州1.5小时车程，与台湾一水相隔，区位优势明显。云霄县为农业、水产、资源大县，同时发展临港工业，形成“港城一体化”格局。城市规划以“三足鼎立”为核心，包括县城中心区、光电产业园区和临港工业园区，重点发展光电、新能源、临港、现代农业和商贸旅游服务。整体经济基础较好，但人口基数较低，增长缓慢，房地产市场以改善型需求为主，属于内需型市场。

主要观点与关键信息

城市区位与交通

• 云霄县地处闽南金三角南端，交通路网发达，形成“一港六路”水陆交通网络。
• 铁路方面，规划构建“一走廊、一枢纽、一支线”的铁路网络，包括厦深、宁漳铁路走廊，云霄火车站综合枢纽及服务周边区域的支线。
• 公路方面，沈海高速、国道324线、厦深高铁等穿境而过，将军大道、疏港公路等完善了城市交通体系。
• 港口为“状元港”，具备良好的航运条件，是闽南物资集散地和漳南贸易中心。

城市发展与经济结构

• 云霄县人口总量为41.89万人，排全市第六，县城常驻人口约19.7万，增长缓慢。
• 产业结构以“优一强二提三”为核心，一产以枇杷、杨桃种植为主，二产以光电产业及新能源开发为主导，三产发展较慢。
• 云霄房地产开发总量位居所有县城倒数第二，2016年地产GDP为5.43亿元，占比4.79%。
• 县城中心区是绝对发展核心，发展饱和，房地产项目供应量少、价格高；莆美新城发展潜力大，配套逐步完善；常山开发区为价格洼地，以刚需为主。

城市规划

• 云霄定位为“海峡西岸城镇群的临海生态文化旅游城市”，是东山湾重要的中心城市、商贸物流枢纽。
• 城市空间发展格局为“中部核心带动、东部产业推进、北部生态发展”。
• 县城中心规划为“一心、两带、两区”，推进中心城区与周边组团一体化发展。
• 未来重点打造光电、新能源、临港、现代农业、商贸旅游服务五大产业板块。

市场总结与建议

市场现状

• 云霄房地产市场为内需型市场，客群以县城居民为主，占比约60%，乡镇客群约30-40%。
• 房地产开发周期短，多数项目为早期开发的多层住宅小区，存在环境和物业改善需求。
• 2016年房地产市场成交量达29.5万㎡，为历年最高，但整体市场容量有限。

市场问题

• 地块供应量少，2015-2016年仅成交3幅商住用地。
• 房地产投资受市场环境影响较大，近两年投资呈现负增长。
• 县城中心区房价高企，蒲美新区价格适中，常山开发区价格较低。
• 项目去化周期较长，尤其是中心板块，需关注市场竞争。

市场建议

• 建议关注厦漳整体市场大周期，选择合适的时机谨慎进入市场。
• 城市进入路径可直接通过公开招拍挂方式获取土地，或通过特殊渠道进行协议勾地。
• 由于市场为内需型，建议以“快进快出”为主要开发策略，关注改善型需求市场。

莆美新城地块评测

区位条件

• 莆美新城位于新县政府附近，1公里范围内可辐射大部分机关单位，1.5公里内可享受大部分商业、休闲娱乐、医疗等生活配套。
• 东面有杂乱民房影响品质，但整体城市界面良好，展示佳。

交通条件

• 城市主干道为双向6车道，干道为双向4车道，国道为双向4车道。
• 交通路网发达，但缺乏公共交通系统。

配套条件

• 市政配套齐全，起点较高，定位高端。
• 但与老城区相比，生活配套处于劣势，学校配套为云霄排名第二的元光小学，距离较远，约3公里。

SWOT分析

• 优势：区位优越，交通路网发达，市政配套齐全，发展潜力大。
• 劣势：缺乏公共交通系统，学校配套距离较远，市场容量有限。
• 机会：城市规划推动发展，房地产市场去库存周期短，政策支持。
• 威胁：人口基数低，市场封闭，竞争激烈。

结论

莆美新城地块具备良好的区位和交通条件，市政配套齐全，发展潜力大，但需关注市场封闭性、竞争状况及配套完善程度。建议在市场稳定期择机进入，注重产品品质和市场定位。