2017-2016美国写字楼市场_61页-4mb

美国写字楼市场租金走势分析报告总结

核心内容概述

本报告由第一太平戴维斯实际租金指数（SERI）发布，分析了2015年美国主要中央商务区（CBD）及其周边郊区写字楼市场的租金走势。报告指出，2015年多数市场租金上涨，但部分顶级都会区出现回调。全国租户实际租金和业主实际租金均实现增长，但增幅较前一年有所放缓。租金构成包括净租金、运营支出、房地产税和租户电费，其中净租金占总租金的61.5%。

主要观点

1. 租金走势

• 多数市场租金上涨：2015年，美国主要CBD甲级写字楼市场租金连续第五年上涨，租户实际租金同比上涨3.3%。
• 部分市场租金回调：休斯敦、华盛顿特区等市场租金出现下跌，曼哈顿租金增长趋缓。
• 租金增长最快的市场：亚特兰大租金上涨27.9%，北新泽西上涨14.3%，丹佛上涨12.6%。
• 租金回落的市场：华盛顿特区租金下跌3.8%，休斯敦下跌6.8%，曼哈顿中城区下跌0.6%。

2. 租户实际租金

• 租户实际租金指数：从2014年的32.63美元上涨至2015年的33.70美元。
• 多数市场增幅超过5%：包括亚特兰大、芝加哥、丹佛、北新泽西、费城、圣地亚哥和旧金山。
• 部分市场低于上一轮峰值：曼哈顿、达拉斯、圣地亚哥等市场租户实际租金仍低于2007年峰值。

3. 业主实际租金

• 业主实际租金指数：从2014年的15.68美元上涨至2015年的16.39美元，涨幅为4.5%。
• 部分市场显著增长：奥兰治县业主实际租金上涨34.4%，费城上涨20.8%。
• 部分市场出现下跌：北弗吉尼亚、华盛顿特区等市场业主实际租金下跌。

4. 总租金构成

• 总租金：2015年全国总租金上涨3.0%，从44.07美元涨至45.38美元。
• 净租金：上涨3.7%，从26.76美元涨至27.77美元。
• 运营支出：上涨1.6%，从8.99美元涨至9.14美元。
• 房地产税：上涨2.3%，从5.88美元涨至6.02美元。
• 租户电费：微幅上涨，从2.43美元涨至2.46美元。

5. 优惠分摊

• 优惠分摊价值：从2014年的11.44美元涨至2015年的11.68美元，涨幅2.1%。
• 优惠分摊比例：维持在24.4%，但部分市场如华盛顿特区和休斯敦的优惠比例有所增加。

6. 市场差异

• CBD市场：多数市场租金上涨，但曼哈顿、旧金山等高租金市场增长趋缓。
• 郊区市场：部分市场如奥兰治县、劳德代尔堡租金涨幅显著，而北弗吉尼亚、费尔菲尔德县等市场租金下跌。

7. 市场基本面

• 复苏滞后市场表现优异：如亚特兰大、芝加哥、迈阿密等市场租金增长显著。
• 高成本市场发展滞后：如曼哈顿、旧金山、华盛顿特区等市场面临供过于求。

关键信息

2015年租金数据概览

市场趋势

• 复苏滞后市场表现优异：亚特兰大、芝加哥、迈阿密等市场租金显著增长。
• 高成本市场增长放缓：曼哈顿、旧金山等市场租金增长趋缓，甚至出现回调。
• 优惠价值变化：优惠价值整体上涨，但增速不及租金，部分市场如旧金山优惠价值比例低于20%。

2015年市场对比

• 租金增长最快：亚特兰大（+13.5%）、北新泽西（+12.3%）。
• 租金回调最明显：华盛顿特区（-3.8%）、休斯敦（-6.8%）。

2015年市场表现

• 租户实际租金增长：全国租户实际租金指数从32.63美元上涨至33.70美元，涨幅3.3%。
• 业主实际租金增长：全国业主实际租金指数从15.68美元上涨至16.39美元，涨幅4.5%。
• 净租金增长：净租金上涨3.7%，从26.76美元涨至27.77美元。
• 运营支出与房地产税上涨：运营支出上涨1.6%，房地产税上涨2.3%。

市场基本面

• 投资销售与公司迁址：为低成本市场租金增长提供了支撑。
• 经济影响：美国GDP增长放缓，美元升值影响了贸易平衡。
• 家庭收入：整体略低于经济衰退前水平，但东北部和西部地区收入增长较快。

名词解释