2020_REIT市场（下篇）_9页_1mb

REIT市场（下篇）总结

核心内容

本文主要探讨了亚太地区房地产投资信托基金（REITs）在2020年疫情冲击下的表现，分析了不同资产类别对REITs的影响，并聚焦于中国基础设施领域不动产投资信托基金的发展现状、政策背景及面临的挑战。文章指出，REITs市场具有较高的流动性和透明度，有助于降低投资风险，同时底层不动产的稳定性也为基金价格提供了一定支撑。

主要观点

• 疫情对REITs的影响：2020年亚太地区REITs市场普遍受到疫情冲击，尤其以零售物业和酒店为底层资产的REITs价格下降幅度最大。尽管如此，市场在四月后出现反弹，部分REITs价格已回升。
• 不同资产类别表现差异：工业地产（如物流设施和数据中心）在疫情中表现相对较好，写字楼市场受到较大冲击，而产业园区因非核心区域和宽敞空间受到疫情影响较小。
• 中国REITs市场的机遇与挑战：中国基础设施领域不动产投资信托基金的推出被视为市场改革的重要一步，旨在推动房地产市场透明化与平衡化，同时为基础设施项目提供退出机制。
• 政策限制与市场潜力：目前中国REITs政策对底层资产类别、运营年限、杠杆率、原始权益人及股利收益率等方面存在诸多限制，可能影响市场发展速度与规模。
• 税收制度的缺失：中国尚未明确REITs的税收政策，这可能影响投资者的参与意愿，是市场进一步发展的关键因素。
• 未来发展方向：市场期待未来三到五年放宽底层资产类别限制，并出台相关税收优惠政策，以推动REITs市场扩大。

关键信息

亚太REITs市场表现回顾

• 2020年1月至9月，亚太主要REITs市场月度价格指数波动显著。
• 中国、中国香港、中国台湾、新加坡、马来西亚和新西兰市场受影响较小，而日本、印度和澳大利亚受影响较大。
• 各类资产表现差异明显，工业地产表现最佳，住宅和零售地产受冲击最大。

不同资产类别受影响程度

• 酒店和零售：受疫情影响最严重，价格大幅下降。
• 写字楼：受居家办公影响较大，价格波动显著。
• 工业地产：因电商发展需求增加，表现较好。
• 产业园区：因非核心区域和空间布局优势，受影响较小。

中国基础设施REITs的政策背景

• 中国证监会于2020年8月14日发布正式文件，明确基础设施REITs为底层资产。
• 试点文件早在4月底已发布，征询公众意见。
• 基础设施REITs以股权投资形式运作，收益来源于底层资产运营表现。

市场结构与限制

• 基础设施REITs结构较为复杂，需引入资产证券化产品管理人及私募基金管理人。
• 底层资产限制：必须为基础设施领域不动产，且运营时间需超过三年。
• 杠杆率限制：基础设施REITs的杠杆率不得超过净资产价值的20%，远低于国际平均水平。
• 股利收益率要求：原则上不低于4%，但中国资产升值潜力可能弥补这一差距。
• 原始权益人限制：政策倾向于国有企业，非公募基金公司被排除在外，且需战略配售至少20%。

税收制度不清晰

• 当前政策未涉及税收安排，财政部也未发布相关补充文件。
• 国际成熟市场中，税收政策是REITs成功的重要因素，中国在这方面仍需完善。

评估方法与挑战

• 中国房地产评估协会要求使用收益法进行底层资产评估，收益法比重不低于50%。
• 评估过程中需合理预测未来现金流，尤其在新基建领域，由于市场成熟度低，预测难度较大。
• 折现率的选取是收益法的关键，通常采用加权资本成本反映市场风险偏好。

未来展望

• 市场潜力：中国房地产市场庞大，个人投资者储蓄丰富，为REITs市场提供巨大潜力。
• 外资参与：2020年4月取消外资股比限制，将有助于吸引外资参与。
• 首批REITs推出时间：预计最早在2021年第一季度推出。
• 项目数量：首批可能有64个项目，涉及资产价值约人民币1,340亿元。
• 政策调整方向：市场期待未来放宽底层资产类别限制，并出台税收优惠政策。

专家经验与评估实践

• 第一太平戴维斯评估部参与了多个REITs相关评估项目，包括商业贷款抵押证券和基础设施项目。
• 评估方法主要依赖收益法，辅以比较法，需关注现金流预测和折现率选择。
• 一线城市的资产及江苏、浙江等沿海城市的资产更具评估信心。
• 评估工作需结合市场基本面与长期投资策略，以提高准确性。

结论

中国基础设施领域不动产投资信托基金的推出标志着中国REITs市场的重要进展，但其发展仍面临政策限制、税收制度不完善和评估挑战等问题。未来，随着市场成熟度提升和政策优化，中国有望成为全球最大的REITs市场之一。