20210402-中国银河-房地产3月行业动态报告_销售热度维持高位_管理红利时代关注公司内功_27页_2mb

房地产行业动态报告总结

核心内容

2021年3月，中国房地产市场销售热度维持高位，30城新房销面积同比增速达89.89%，环比增速达88.55%。由于去年一季度疫情对楼市成交产生冲击，3月市场成交量同比增速继续处于高位，同比19年3月增长18.18%。各线城市成交面积均实现高增长，一、二、三线城市同比增速分别为119.38%、117.23%、34.06%，环比增速分别为77.74%、96.64%、76.32%。未来销售或受到政策调控和资金流入限制的压力，但考虑到去年一季度基数较低，21年销售增速大概率前高后低。

主要观点

1. 市场表现

   • 3月房地产市场销售表现亮眼，销售热度维持高位，成交绝对值超1月。
   • 一线城市去化周期显著低于二线城市，存销比分别为7.37和11.60个月。
   • 各线城市销售增长主要得益于市场供需旺盛及2月自然日天数较短。

2. 财务分析

   • 2020年第三季度房地产行业营收增幅收窄，归母净利润下降，但整体费用控制良好，三费率同比下降。
   • 销售毛利率和净利率均下滑，主要由于高土地成本、政策管控及疫情影响。
   • 预收账款小幅上涨，增速放缓，行业杠杆率有望继续下降。
   • 现金流净额为188.95亿元，销售强韧性对现金流形成支撑。

3. 企业表现

   • 头部住宅开发企业业绩稳健，如万科A、保利地产、新城控股等。
   • 物管公司普遍实现高增长，营收增速均值为42.56%，归母净利润增速均值为69.31%，其中营收在50亿以上的物管公司表现更优。

关键信息

• LPR保持稳定：3月LPR连续11期持平，1年期为3.85%，5年期以上为4.65%。
• 行业估值处于低位：截至2021年3月31日，房地产行业PE(TTM)为7.9X，PB（整体法）为1.1X，估值修复空间较大。
• 政策调控加强：政策已形成从土地端、房企端、银行端的完整闭环，有助于市场稳定。
• 长效机制逐步完善：包括土地集中出让机制、房地产贷款集中度管理新政等，有助于行业平稳健康发展。
• 投资建议：推荐关注优质住宅开发行业龙头股，如万科A、保利地产、中南建设；物业龙头招商积余；以及经纪服务行业标的我爱我家。

风险提示

• 经济及行业下行压力
• 销售超预期下行风险
• 政策调控不确定性

推荐（维持评级）

• 住宅开发：万科A、保利地产、中南建设
• 物业管理：招商积余
• 经纪服务：我爱我家

分析师信息

• 潘玮
  联系方式：(8610) 80927613
  邮箱：panwei@chinastock.com.cn
  登记编码：S0130511070002

• 王秋蘅
  联系方式：(8610) 80927726
  邮箱：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn
  登记编码：S0130520050006

行业发展趋势

• 行业进入成熟调整期：市场转向中速高质量发展阶段，告别暴涨时代。
• 人口结构变化：人口增速放缓，老龄化结构凸显，影响房地产需求。
• 城市化进程放缓：城镇化率高增速不再，发展进入后半程。
• 存量市场兴起：房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富。
• 政策导向：坚持“房住不炒”定位，推动住房回归居住属性，鼓励发展长租房市场。

长效机制建设

• 两会政策：强调“稳”字当头，关注大城市住房问题，推动保障性租赁住房建设。
• 土地集中出让：22个重点城市实行集中供地政策，有助于稳定地价和房价预期。
• 贷款集中度管理：从资金供给端进行控制，影响可控，有利于龙头企业。
• 金融审慎管理：三道红线政策推动行业降杠杆，房企进入从增量到提质的发展阶段。

行业展望

• 未来趋势：房地产行业将进入平稳健康发展时期，行业集中度提升。
• 投资价值：当前行业估值处于历史低位，投资性价比凸显。
• 物业管理：作为房地产行业的重要组成部分，物业管理行业处在发展的快车道，市场空间广阔。

图表目录

• 图1：30大中城市新房成交面积情况
• 图2：30大中城市新房成交面积同比及环比
• 图3：重点一二三线城市成交面积同比
• 图4：重点一二三线城市成交面积环比
• 图5：十大城市可售面积及存销比
• 图6：一线4城可售面积及存销比
• 图7：二线6城可售面积及存销比
• 图8：房地产行业2020Q3营业总收入及同比增速
• 图9：房地产行业2020Q3归母净利润及同比增速
• 图10：房地产行业2020Q3销售毛利率及销售净利率
• 图11：房企2020Q3销售费用率、管理费用率及财务费用率
• 图12：房地产行业2020Q3净负债率
• 图13：房地产行业2020Q3资产负债率
• 图14：房地产行业2020Q3预收账款及同比增速
• 图15：房企2020Q3现金流量及同比增速
• 图16：房企2020Q3销售商品、提供劳务收到的现金及增速
• 图17：中国总人口增长情况
• 图18：主要国家家庭户均规模
• 图19：中国人口结构分布
• 图20：主要国家家庭户均规模
• 图21：中国城镇化率变化情况
• 图22：主要国家家庭户均规模
• 图23：70城房价指数
• 图24：城市人口变动情况
• 图25：美国城市化率及中国城镇化率变化趋势
• 图26：美国存量住房销售占住房销售市场的主导地位
• 图27：中国主流城市二手房及新房交易情况
• 图28：全国公共财政住房保障支出组成部分
• 图29：保障性安居工程部分组成支出
• 图30：全国保障性城乡社区住宅支出

表格目录

• 表1：2020A股住宅开发企业年报业绩情况
• 表2：A+H股物业管理企业年报业绩情况
• 表3：主要上市银行房地产相关贷款余额及占比
• 表4：重点跟踪的30家住宅开发企业净负债率、扣除预收账款的资产负债率及现金短债比情况