地产债研究之重庆篇：谁是重庆房价的风向标？-20200104-安信证券-28页_2mb

重庆楼市与地产债研究总结

核心内容概述

重庆作为中国四大直辖市之一，其城市格局和房地产市场发展具有独特性。受地理环境、政策调控及市场结构的影响，重庆房价整体涨幅较慢，但“两江新区”仍是房价的风向标。重庆房地产市场以刚需为主，改善型购房比例较低，投资客户相对较少，且存在“分散购房”和“就近购房”的特点，交通成为购房决策的重要因素。未来几年，重庆楼市将向改善型需求倾斜，房价仍有上涨空间。

主要观点

1. 重庆城市格局与发展模式

• 重庆因“四山两江”的特殊地理环境，无法采用传统的“由内而外”环状发展模式，而是形成“主北次南、西进东缓、多中心、多组团”的格局。
• 两江新区因地形平坦、发展成熟，成为重庆房价的重要引领者。
• 未来重庆将推进“四山两江三谷九组团”的城市规划，形成“一心多组”的格局，其中“内环+”仍是主要发展方向，完全进入“二环”时代尚需时日。
• 重庆东部、西部和南部均因地理限制难以形成类似“两江新区”的规模优势。

2. 重庆房地产市场特点

• 重庆房价整体涨速较慢，主要受政府调控政策和“分散购房”、“就近购房”文化影响。
• 2017-2018年为去库存阶段，之后政府加强土地调控，减少特大地块出让，设定开工和交房日期限制。
• 当前实行“备案价”制度，限制房价上涨。
• 城市“商圈文化”和“朋友圈文化”使得老城区项目主要被原住民购买，刚需购房人群集中在主城非核心区，改善型购房则选择环境较好的主城非核心区。

3. 房地产市场结构与需求

• 房地产市场仍以刚需为主，占比约60-70%，改善型购房约占20%，投资型购房约10%。
• 投资型购房集中在中央公园南部片区、观音桥商圈周边、渝中江景房和西永板块。
• 高龄化趋势显著，但当前楼市仍以刚需为主，可能与重庆房价相对较低有关。

4. 未来发展趋势

• 重庆楼市从刚需向改善型切换速度正在加快，房价仍有上涨空间。
• 两江新区未来可供土地减少，地块容积率下降，将推动“洋房化”和“大平层化”趋势。
• 随着供地减少，刚需购房逐渐向主城非核心区和郊区外溢，形成“阶梯型”格局。
• 公租房向城郊转移，将减弱其对核心区房价的抑制作用，但短期内房价涨势温和。

关键信息

1. 土地制度

• 重庆土地储备制度自2002年实施，特色为“超前储备、一步到位、细水长流”，保障土地供应。
• 地票制度自2008年建立，通过农村宅基地复垦为城市建设腾挪空间，累计交易面积达25.9万亩。
• 2018年后，政府强化土地调控，大幅压降容积率，推动“低容、限高、限密度”政策，影响住宅开发模式。

2. 公租房制度

• 公租房主要分布在主城一、二环线之间，容积率较高，以60平米以下户型为主。
• 大体量的公租房项目有效缓解了主城区购房压力，抑制房价过快上涨。
• 截至2019年4月，重庆累计分配公租房50.5万套，惠及140余万人，占比主城总人口约16%。

3. 房产税制度

• 重庆自2011年起试点房产税，主要针对高档住宅和“三无人员”购房。
• 房产税税率在0.5%-1.2%之间，对外地投资客形成一定成本压力。
• 房产税政策一定程度上抑制了投资型需求，促使市场向刚需和改善型需求倾斜。

4. 房地产调控政策

• 重庆是少数“不限购”的二线城市之一，外地人购房仅受限贷和房产税限制。
• 2017-2018年，重庆经历三轮调控，包括房产税收紧、公积金限贷、限售政策等。
• 与成都、西安等西部城市相比，重庆调控政策相对温和。

重庆城市与房地产政策对比

1. 重庆城市特色

• 重庆是成渝城市群的核心城市，具有水、陆、空综合交通优势。
• 2017年以前，重庆经济常年领先全国，2018年后受汽车制造业影响增速放缓，2019年有所回升。
• 重庆是西部地区少有的“多中心组团式”城市，资源分散，各区域功能齐全。

2. 重庆房地产政策特色

• 土地储备和地票制度保障土地供给，形成“土储蓄水池”。
• 房产税、公租房和调控政策共同作用，抑制房价过快上涨。
• 重庆楼市以“分散购房”为主，交通条件是购房决策的重要因素。

风险提示

• 楼市调控政策可能超预期，影响房价走势。
• 政府规划可能超预期，改变城市发展方向。
• 样本数据可能存在偏误，影响分析准确性。

图表与数据

• 重庆主城区人口集聚效应强于一般省会城市，主城九区人口占全市常住人口约28%。
• 重庆人均可支配收入保持较快增长，2018年达34889元。
• 重庆过去十年人均供应住宅用地面积居一二线城市首位。
• 截至2019年，重庆主城区住宅用地平均容积率明显走低。
• 两江新区是重庆房价的风向标，也是政府土地储备和供地最集中的区域。

重庆房地产市场结构

• 主城九区是重庆的核心区域，但人口占比远高于其他“单核”城市。
• 重庆人口回流趋势明显，高校毕业生有望成为未来人口“补给站”。
• 重庆人口老龄化问题严重，65岁以上人口占比逐年上升。

重庆交通规划

• 重庆规划“22线1环”轨道交通布局，推动城市组团间联系。
• 高速公路区县覆盖率达100%，铁路线网区县覆盖率达95%。
• “米”字型高铁规划，实现与周边城市高效连接。

重庆城市规划与发展方向

• 重庆将推进“四山两江三谷九组团”城市格局，形成多个独立发展组团。
• 两江新区是当前重庆经济的重要增长极，贡献主城30%以上GDP。
• 未来重庆将形成“一心多组”的发展模式，推动城市多元化发展。

总结

重庆因独特的地理环境和政策调控，形成“多中心组团式”城市格局，楼市发展以刚需为主，房价整体涨速较慢。两江新区是重庆房价的风向标，未来随着供地减少和容积率下降，将推动楼市向改善型需求倾斜，房价仍有上涨空间。政府调控政策、公租房建设、房产税制度共同作用，抑制房价过快上涨。重庆未来发展方向将围绕“四山两江三谷九组团”展开，交通规划和城市布局将推动城市进一步发展。