2018-测算棚改货币化对于地产销售的影响：细思寻辨，探源求真_16页

房地产行业：测算棚改货币化对于地产销售的影响

核心内容

棚户区改造是解决房地产库存问题的重要政策工具，自2005年起在全国范围内实施，2014年后逐步向货币化安置转型，以促进商品房去库存。2014-2017年间，全国共拆除棚户区住房2250万套，其中三四线城市库存问题尤为突出，推动了货币化安置的广泛实施。

主要观点

• 棚改货币化安置的政策目标：通过货币化安置方式，引导居民购买商品房，从而有效缓解三四线城市的库存压力。
• 货币化安置对房地产销售的影响：根据2017年数据，棚改货币化安置面积占当年商品房销售面积的12%左右，其中对三四线城市影响较大，约为15%。
• 分线城市影响差异：一二线城市影响比例约为6%，三四线城市约为15%。
• 区域影响差异：北方及西部地区受棚改货币化安置影响较大，而沿海发达区域影响较小。
• 对房企的影响：龙头房企货值储备主要集中于一二线城市，因此棚改货币化对龙头房企销售影响约为10%左右。随着信用环境改善，资金持续向龙头房企集中，其业绩增长具有确定性，具备较强的绝对收益机会。

关键信息

棚改货币化安置对全国商品房市场的影响

• 全国影响比例：在购房率假定为70%的情况下，棚改货币化安置面积约占全国商品房销售面积的12%。
• 库存去化周期变化：2014年住宅中期库存去化周期为33个月，2018年5月下降至20.8个月。
• 去库存成效：2014年末至2018年5月，全国中期库存下降约2.3亿平米，其中三四线城市下降幅度最大。

棚改资金来源

• 政策性银行贷款：占棚改投资的70%-80%，其中PSL（抵押补充贷款）是主要资金来源，占比达73%。
• PSL对货币化比例无直接影响：由于PSL覆盖货币化与实物安置，因此其投放规模不会直接影响货币化安置比例。
• 2017年棚改投资结构：国开行和农发行贷款合计占棚改总投资的约82%。

分线城市影响分析

分区域影响分析

对房企的影响

• 货值储备分布：多数龙头房企货值储备集中在一二线城市。
• 影响比例：在购房率假定为70%的情况下，棚改货币化对龙头房企销售面积影响约为10%。
• 房企销售表现：2018年上半年百强房企销售金额达4.59万亿元，同比增长37%，6月单月销售金额创历史新高。

风险提示

• 棚改货币化安置家庭实际购房率存在不确定性。
• 信贷环境改善可能低于预期。
• 资金面持续收紧。
• 集中度提升可能不及预期。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验。
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验。
• 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

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