2021-09-28-港交所-上海证大_2021年中期报告_43页_1mb

上海証大房地產有限公司中期报告总结

核心内容

上海証大房地產有限公司（於百慕達註冊成立）是一家投資控股公司，其主要業務覆蓋物業發展、物業投資及物業管理與酒店經營。公司股份於香港聯合交易所有限公司主板上市，並在中國進行主要營運。

財務概況

收入與虧損

• 2021年中期收入：430,793千港元，較2020年同期減少5,628千港元。
• 2021年中期虧損：353,701千港元，較2020年同期虧損470,438千港元有所改善。
• 每股虧損：基本每股虧損為2.30港仙，攤薄每股虧損為2.30港仙。

資產與負債

• 總資產：14,668,264千港元，較2020年同期總資產14,711,841千港元略有減少。
• 總負債：14,660,015千港元，較2020年同期總負債14,407,054千港元增加。
• 權益總額：8,249千港元，較2020年同期304,787千港元大幅下降。

现金流量

• 經營活動現金流量：淨流出118,785千港元，較2020年同期淨流入177,801千港元大幅減少。
• 投資活動現金流入：淨流入95,096千港元，較2020年同期淨流入2,958千港元有所增加。
• 融資活動現金流出：淨流出1,942千港元，較2020年同期淨流出230,439千港元大幅改善。
• 期初及期末現金及現金等值：230,800千港元（期初）至214,701千港元（期末），減少16,099千港元。

主要财务项目分析

借貸

• 總借貸：6,920,118千港元，其中：
  • 違約借貸：1,179,000千港元
  • 交叉違約借貸：1,824,000千港元
  • 其他借貸：1,802,000千港元
• 平均年利率：10.74%（2021年）及11.59%（2020年）。

投資物業

• 投資物業總值：5,534,324千港元（2021年）及5,493,108千港元（2020年）。
• 公允價值變動：2021年中期為13,566千港元，2020年同期為-44,927千港元。
• 已抵押銀行存款：97,140千港元（2021年）及248,624千港元（2020年）。

發展中物業及已完成待售物業

• 發展中物業總值：804,112千港元（2021年）及795,016千港元（2020年）。
• 已完成待售物業總值：1,477,422千港元（2021年）及1,139,656千港元（2020年）。
• 減值撥備：2021年中期為11,991千港元，2020年為43,336千港元。

財務風險

• 本集團面臨重大財務風險，包括違約借貸、交叉違約借貸及逾期其他應付款。
• 管理層已采取若干措施以改善現金流及減輕財務壓力，包括：
  • 繼續與貸款人磋商，避免立即償還貸款。
  • 重組現有貸款及尋找新融資。
  • 加快建設及預售發展中物業。
  • 進行資產抵押及徵收補償以增加現金流入。
  • 控制行政成本及尋求替代融資方式。

主要業務項目

上海項目

• 上海証大大拇指廣場：
  • 面積40,334平方米，出租率超過98%。
  • 租金收入約41,850千港元。
• 上海証大美爵酒店：
  • 建築面積31,530平方米，客房361間。
  • 平均入住率55%，總收入約24,792千港元。
• 上海喜瑪拉雅中心：
  • 建築面積162,207平方米，包括五星級酒店、藝術館、演藝廳等。
  • 酒店平均入住率53%，總收入約70,936千港元。
  • 商業中心出租率45%，租金收入約17,698千港元。

南京項目

• 南京喜瑪拉雅中心：
  • 由馬岩松設計，分三期開發。
  • 第一期總可售面積132,380平方米，已銷售完畢。
  • 第二期總可售面積144,847平方米，部分已交付。
  • 第三期計劃興建服務式公寓、商業綜合體及辦公樓。

管理層討論與分析

• 本集團在保持資本結構優化基礎上加強項目運營，提升資產運營效率。
• 集團持續關注優質項目機會，並積極應對內外部挑戰。
• 管理層已審慎評估持續經營能力，並認為有足夠營運資金支持業務持續進行。

其他重要信息

• 股息：不建議派發任何股息。
• 財務擔保：本集團提供擔保以支持買家的按揭貸款。
• 關聯方交易：包括主要管理人員薪酬及與東方資產管理公司的服務費。
• 會計政策：本中期財務資料採用與全年財務報告一致的會計準則，並無重大變動。
• 財務風險管理：本集團已采取措施控制風險，並持續進行資產估值及融資安排。

附註信息

• 本中期簡明綜合財務資料未經審核，但已由審核委員會審閱。
• 附註9至22頁提供詳細財務資料。
• 本集團正與若干金融機構磋商重組現有貸款及獲得新融資。