20230614-首创证券-房地产行业简评报告_持续聚焦核心城市_高信用房企投资强度有所下滑_7页_514kb

房地产行业简评报告总结

核心内容

本报告由首创证券房地产行业分析师李枭洋发布，主要聚焦于2023年1-5月中国房地产行业市场动态、房企拿地行为及投资建议。

主要观点

1. 百强房企拿地增速回升，持续聚焦核心城市

• 拿地数据：2023年1-5月百强房企新增土地货值10620亿元，累计同比-9.9%；新增土地金额5129亿元，累计同比-3.6%；新增土地建面5197万方，累计同比-10.9%；新增土地均价9870元/方，累计同比+8.3%。
• 趋势分析：地价相对平稳，但新增土地均价的提升表明房企投资结构进一步向核心城市集中。
• 门槛变化：TOP10入榜门槛为123亿元，同比+1.9%；TOP20入榜门槛为59亿元，同比-20.8%；TOP30入榜门槛为37亿元，同比-16.6%；TOP50入榜门槛为24亿元，同比+1.3%；TOP100入榜门槛为13亿元，同比+18.9%。TOP20和TOP30门槛下降明显，腰部房企投资能力减弱，而TOP100门槛上升，显示地方城投、地铁及建筑类央国企在土地市场活跃。

2. 高信用房企投资强度下滑，华润置地表现突出

• 单月拿地金额：2023年5月高信用房企单月拿地金额644.6亿元，同比多增248亿元；中信用房企单月拿地金额4.3亿元，同比少增55.2亿元。
• 累计拿地金额：高信用房企累计同比-2.8%，中信用房企累计同比-7.8%，均较2022全年放缓。
• 重点房企表现：重点房企累计拿地金额前五名依次为华润置地（487亿元）、万科地产（333亿元）、建发房产（291亿元）、招商蛇口（237亿元）、滨江集团（231亿元）；累计同比前五名依次为招商蛇口（174.8%）、越秀地产（67.8%）、华润置地（30.3%）、保利发展（29.8%）、华发股份（22%）。
• 投资强度：高信用房企投资强度为19.6%，较2022全年下降11.6%；中信用房企投资强度为7.6%，较2022全年提升0.3%。前五名房企投资强度分别为滨江集团（40%）、建发房产（39%）、华润置地（35%）、越秀地产（30%）、绿城中国（26%）。

3. 投资建议

• 市场预期：基本面持续走弱与核心城市政策宽松，引发市场对新一轮宽松政策的预期，地产股可能迎来估值修复。
• 推荐房企：
  • 头部房企：招商蛇口、华润置地（高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中）。
  • 优质房企：滨江集团、华发股份（行业底部拿地扩张）。
  • 困境反转类房企：金地集团（融资和拿地恢复正常，有望估值提升）。
  • 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
• 资产优化：历史低效资产包袱较小，且在周期底部获取“三高”土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成明显的换牌效应，提升资产质量。

4. 风险提示

• 宏观经济风险：复苏不及预期。
• 政策风险：政策反应钝化。
• 市场风险：二手房挂牌量持续提升、房价超预期下跌。

关键信息

• 评级：看好。
• 时间范围：2023年1-5月。
• 数据来源：克而瑞、首创证券。
• 核心结论：在政策宽松预期和核心城市投资集中趋势下，优质房企具备估值修复潜力，建议关注高信用、高能级布局及资产质量优化的房企。

附录：分析师简介

• 姓名：李枭洋
• 职位：房地产行业分析师
• 教育背景：香港中文大学硕士
• 加入时间：2021年5月
• 联系方式：
  • 邮箱：lixiaoyang@sczq.com.cn
  • 电话：010-81152673

投资建议评级标准