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2025年第一季度北京房地产市场回顾

市场整体回顾

北京房地产市场整体回暖，主要表现如下：

• 新需求强劲：科技中心（如中关村、望京）表现领先，净吸纳量环比增长16%，达11万平米。
• 供应增加：多个区域出现新增供应，包括生命科学园区创纪录的单季供应。
• 市场分化：传统区域如CBD面临净吸纳量负增长，而新兴区域增速明显。

细分市场表现

W. 办公楼市场

• 新需求：TMT、医药健康等行业的科技公司成为新租主力，扩租需求增加，头部企业如大模型人工智能总部的需求旺盛。
• 供给与变革：传统区域去化压力大，新兴区域如丽泽等成为净吸纳来源。
• 租金趋势：全市平均租金同比下降，部分区域如自贸区平谷四季度降幅明显。
• 未来展望：预计2025年新增供应将集中非核心区，科技政策试点将推动新增需求。

2. 零售物业市场

• 存量调整：存量物业加速升级，试图扭转部分负增长现状，细分行业新店布局分化明显，核心商圈品牌更替活跃。
• 租金变化：实平均地租价格同比下降，郊区如顺义空港和亦庄租金下滑明显。

3. 仓储物流市场

• 需求回暖：净吸纳量首次回正，达2.6万平方米，需求量增加因电商和制造业增长，行业表现分化。
• 租金趋势：期内整体空置率上升，主力区域表现亚于预期，核心区项目更有明显吸引力。

4. 商务园区市场

• 新动力：包括生命科学园区、制造业园区在内的新型制造园区成新供应主力，推出多个万平米规模项目。
• 净吸纳情况：净吸纳量环比增长超，主要来自人、医药为主的工业制造和高精尖产业。
• 租金变化：租金大幅下降，特别是在供应密集区，价格调整影响明显。

政策与未来指导

1. 办公楼与零售

• 2025年北京规划加大高精尖产业政策支持，如智造、生命科学、人工智能、集成电路等，对该等区域的办公需求有积极拉动可能。
• 投资市场标的以优质写字楼和商务园区为热点，强调资本化比率上行风险、以及自用买家的强劲需求。

2. 物业投资趋势

• 与2024年相比第二季度大宗交易总额下降，但自用买家仍活跃，尤其是教育、医药、传媒领域企业购置资产。
• CBRE调查显示长期对优质办公物业的需求依然存在，尤其是在资本化比率提升背景下，写字楼作为稳健资产具备潜力。

3. 未来预测

• 租金价格下行与板块分化或将带来供需摩擦，部分区域或更具去化能力。
• 各类政策研究与灵活入市或加快市场流动性，特别是针对大物流仓储区域。

4. 投资策略

• 关注非核心区对高标仓储和物流需求的弹性动向。
• 重点关注核心产业政策支持区域的办公与商务园区，如 国四、自贸区平谷、通州等地。
• 针对写字楼市场，重点应放在"质价比"高、服务配套完善区域，如奥体核心区位。