房地产行业例评：深圳与政治局会议释放积极信号-20200419-西南证券-25页_2mb

深圳与政治局会议释放积极信号总结

核心内容

2020年4月17日，中共中央政治局会议重提房地产行业，强调“促进房地产市场平稳健康发展”，并未提及“不要将房地产作为短期刺激经济的手段”，表明中央对房地产行业仍持积极态度，政策导向趋于宽松。深圳作为一线城市，其政策调整具有较强的信号意义，通过放宽预售门槛、放缓土地款补缴、促进城市更新等措施，从供给端缓解房价上涨压力。

主要观点

• A股市场回暖：上周A股市场整体小幅反弹，上证指数上涨1.50%，沪深300上涨1.87%，创业板指上涨3.64%，市场交易量环比增长12.5%。
• 地产板块表现：申万地产板块上周上涨0.99%，但年初以来累计下跌11.65%，在所有申万一级行业中排名靠后。板块估值水平PE（TTM，整体法，剔除负值影响）为7.87倍，低于沪深300的11.4倍。
• 疫情形势：国内新增病例持续回落，境外输入病例控制良好，但全球疫情形势仍严峻，俄罗斯、印度等国新增病例持续上升。
• 政策宽松趋势：中央政策对房地产行业支持明显，通过财政与货币政策对冲疫情影响，促进房地产市场平稳发展。
• 深圳政策调整：深圳通过放宽预售门槛、延缓土地款补缴、促进城市更新等方式，推动房地产市场供给增加，以缓解房价上涨压力。
• 企业动态：多家房企发布2020年第一季度数据，部分企业销售和利润表现较好，如保利地产、华发股份、蓝光发展等；同时，部分企业因疫情和政策影响，业绩出现下滑。

关键信息

• 市场表现：万得全A交易额3.06万亿，环比增长12.5%；申万地产交易额539.34亿，环比增长15.63%。
• 疫情数据：国内累计确诊病例84,201例，境外输入病例1,575例；全球累计确诊超224万例。
• 政策动向：政治局会议首次提出“六保”，强调“房住不炒”定位，推动房地产市场平稳发展；深圳放宽预售门槛、延缓土地款补缴、促进城市更新。
• 房企动态：万科、保利、金地、新城控股等A股房企，以及融创、中国金茂、宝龙地产等港股房企，被推荐为重点关注对象。
• 行业估值：A股地产板块PE（TTM）为8.13倍，H股内房股PE（TTM）为7.06倍。

投资策略

1. 估值有抬升潜力：推荐万科A、金地集团、保利地产、招商蛇口、新城控股（A股）；推荐融创中国、旭辉控股、中国金茂、宝龙地产、龙光地产（港股）；建议关注世茂房地产。
2. 显著低估并存在预期差：推荐中南建设、阳光城、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、华发股份（A股）；推荐佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国（港股）。
3. 物管类和小市值标的：推荐天健集团、南国置业、南山控股（A股）；关注招商积余、新大正；推荐港股保利物业，关注蓝光嘉宝等。

风险提示

• 疫情风险：疫情防控形势仍需关注，境外输入仍是重要增量来源。
• 政策风险：政策宽松程度可能低于预期，影响行业复苏。
• 房企交楼风险：部分房企交楼或回款不及预期，可能影响市场信心。
• 融资风险：重点房企融资情况可能低于预期，影响行业资金链。

重点公司盈利预测与评级

图表与数据参考

• 图1：上周申万地产板块走势弱于沪深300。
• 图2：年初以来申万地产板块相对沪深300表现。
• 图3：上周天健集团、天津松江、格力地产等个股涨幅显著。
• 图4：上周京汉股份、亚通股份等个股跌幅显著。
• 图5：上周申万地产板块中个股交易额靠前个股。
• 图6：年初以来申万地产上涨个股占比为19.7%。
• 图7：上周表现强势的港股通内房。
• 图8：年初以来表现强势的港股通内房。
• 图9：境外新增输入病例上周有所放缓。
• 图10：上周黑龙江境外输入病例明显降低。
• 图11：海外新增确诊病例再次考验峰值10万例。
• 图12：港澳台地区当日新增病例明显回落。
• 图13：美国每日新增确诊病例与累计病例。
• 图14：意大利每日新增确诊病例与累计病例。
• 图15：英国每日新增确诊病例与累计病例。
• 图16：法国每日新增确诊病例与累计病例。
• 图17：俄罗斯每日新增确诊病例与累计病例。
• 图18：印度每日新增确诊病例与累计病例。
• 图19：一季度经济主要指标和3月边际变化。
• 图20：过去五年以来全国房企土地购置、新开工和销售面积表现。
• 图21：过去五年以来全国房企土地成交单价和住宅销售单价走势对比。
• 图22：70大中城市分类新房销售价格环比表现。
• 图23：70大中城市分类二手房成交价格环比表现。
• 图24：头部房企3月销售额表现与增速差异。
• 图25：头部房企3月销售均价与增速变化。
• 图26：30大中城市商品房交易高频数据跟踪。
• 图27：2019年1月以来全国住宅用地成交建面与楼面地价。
• 图28：2019年1月以来全国住宅用地成交总价和溢价率。

结论

整体来看，政治局会议对房地产行业的积极表态和深圳的政策调整，表明房地产行业仍受政策支持，市场风险偏好有所提升。投资者可关注具有估值提升潜力、明显低估及物管类的小市值公司，同时需警惕疫情、政策宽松不及预期及房企资金链风险。