20250425-国金证券-公募基础设施REITs周报_13页_4mb

报告摘要

公募基础设施REITs周报总结

核心内容概述

本报告分析了2025年4月21日至2025年4月25日期间公募基础设施REITs的市场表现、估值情况及一级市场动态。整体来看，REITs加权价格指数本周下跌1.54%，表现弱于股票、转债、原油、黄金等资产类别。不同行业和资产类型表现差异显著，其中消费类REITs表现相对较好，而产业园区类表现最差。

主要观点

1. 二级市场表现

整体趋势：本周REITs加权价格指数下跌1.54%，收于99.50点，低于中证全指（上涨1.10%）和中证转债（上涨0.90%）。
行业表现：从行业类型来看，本周收益表现由高到低排序为：消费类>高速公路类>仓储物流类>生态环保类>保租房类>能源类>产业园区类。其中，产业园区类下跌4.39%，为表现最差的行业。
资产类型表现：从资产性质来看，产权类下跌2.08%，特许经营权类下跌0.92%，整体表现低迷。
涨跌幅排名：
- 涨幅前三：中金重庆两江REIT（6.35%）、易方达华威市场REIT（4.26%）、华安外高桥REIT（2.51%）。
- 成交量前三：南方顺丰物流REIT（1.28亿份）、东吴苏园产业REIT（0.32亿份）、嘉实京东仓储基础设施REIT（0.32亿份）。
- 换手率前三：南方顺丰物流REIT（42.70%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（9.82%）、华泰南京建邺REIT（8.90%）。

2. 二级市场估值情况

P/FFO指标：动态P/FFO低于所属行业均值的REITs包括红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT、中航易商仓储物流REIT、东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT、华夏合肥高新REIT、国君临港创新产业园REIT、国君东久新经济REIT、华夏和达高科REIT、易方达广开产园REIT、招商科创REIT、华夏金隅智造工场REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华安百联消费REIT、浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT、中金安徽交控REIT、易方达深高速REIT、工银河北高速REIT、平安宁波交投REIT、中航首钢绿能REIT、鹏华深圳能源REIT、中航京能光伏REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT。
P/NAV指标：估值分位数较低的REITs包括红土创新盐田港REIT、中航首钢绿能REIT、建信中关村REIT，处于低估状态。
预期现金分派率：本周排名前三的是易方达深高速REIT（6.35%）、浙商沪杭甬REIT（5.21%）、鹏华深圳能源REIT（4.32%）。

3. 一级市场跟踪

新上市REITs：南方顺丰物流REIT本周上市交易。
获配通过：华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT获配通过。

关键信息

4. 资金流入与大宗交易情况

主力资金流入：本周主力净流入额排名前三的是南方顺丰物流REIT、华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT，其中南方顺丰物流REIT连续流入5天。
成交额排名：本周成交额前三的行业类型为仓储物流、交通基础设施、园区基础设施。
换手率排名：仓储物流、生态环保、水利设施的周度换手率较高。
大宗交易：本周共有5个大宗交易日，周三成交额最高，为12342.6万元。华夏华润商业REIT、华夏首创奥莱REIT、华夏大悦城商业REIT为大宗交易成交额前三，平均折溢价率分别为-2.32%、-1.19%、-0.97%。

行业表现概览

行业类型	收益表现（%）	P/FFO表现	P/NAV表现	IRR表现（%）
产业园区	-4.39	低	低	低
仓储物流	-0.51	高	高	高
生态环保	-1.02	高	高	高
高速公路	-0.27	高	高	高
能源类	-2.61	高	高	高
保租房类	-2.26	低	低	低
消费类	-0.01	高	高	高

估值分位数与P/FFO对比

REITs名称	P/FFO（当前值）	P/FFO（行业均值）	P/NAV（当前分位数）	IRR（当前值）
红土创新盐田港REIT	20.71	低	11.70%	6.53
中金普洛斯REIT	19.76	低	29.60%	6.02
中航易商仓储物流REIT	22.05	低	94.80%	5.81
东吴苏园产业REIT	24.10	低	33.80%	4.87
建信中关村REIT	23.46	低	12.70%	5.70
华夏合肥高新REIT	19.22	低	46.70%	6.02
国君临港创新产业园REIT	22.24	低	20.00%	6.52
国君东久新经济REIT	23.00	低	59.20%	6.15
华夏和达高科REIT	19.48	低	97.70%	6.55
易方达广开产园REIT	18.51	低	46.00%	6.04
招商科创REIT	21.22	低	37.30%	5.24
华夏金茂商业REIT	25.22	低	93.30%	4.74
嘉实物美消费REIT	22.33	低	92.20%	1.09
华夏华润商业REIT	25.22	低	88.80%	8.59
中金印力消费REIT	24.78	低	97.90%	4.20
华安百联消费REIT	21.80	低	98.70%	1.79
华夏首创奥莱特REIT	28.87	高	96.80%	3.20
华夏大悦城商业REIT	27.96	高	97.80%	1.88
易方达华威市场REIT	26.43	高	100.00%	2.29
华夏南京交通高速公路REIT	11.88	高	92.30%	3.07
华夏越秀REIT	11.90	高	27.00%	6.56
华夏中国交建REIT	10.94	高	48.80%	11.58
国金中国铁建REIT	9.29	低	77.00%	3.39
华夏特变电工新能源REIT	14.19	高	88.30%	1.07
中金山东高速REIT	18.98	高	96.40%	4.71
中金安徽交控REIT	11.50	低	90.20%	8.94
华夏深高速REIT	7.31	低	70.60%	5.14
工银河北高速REIT	9.52	低	36.10%	7.36
鹏华深圳能源REIT	9.10	低	25.50%	3.75
中金印力消费REIT	24.78	低	97.90%	4.20
华夏基金华润有巢REIT	26.82	低	25.60%	3.64
浙商沪杭甬REIT	11.62	高	90.90%	6.14
华夏首创奥莱特REIT	28.87	高	96.80%	3.20
华夏大悦城商业REIT	27.96	高	97.80%	1.88
易方达华威市场REIT	26.43	高	100.00%	2.29

总结

本周公募基础设施REITs整体表现不佳，加权价格指数下跌1.54%，但部分行业如消费类、仓储物流类表现相对较好。P/FFO和P/NAV指标显示部分REITs估值低于行业均值，其中红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT、中航易商仓储物流REIT等表现突出。一级市场方面，南方顺丰物流REIT上市，华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT获配通过。资金流入和大宗交易情况显示，南方顺丰物流REIT、华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT等表现活跃。

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