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上海金桥出口加工区开发股份有限公司2024年半年度报告总结

公司基本信息

• 公司简称：浦东金桥、金桥B股
• 公司代码：600639、900911
• 法定代表人：王颖
• 董事会秘书：严少云
• 办公地址：上海市浦东新区新金桥路27号18号楼
• 联系电话：总机021-68811818、投资者专线021-50307702
• 电子信箱：jqir@shpdjq.com
• 公司网址：www.shpdjq.com

核心财务指标

主要会计数据

主要财务指标

财务变动原因说明

• 营业收入：同比减少33.92亿元，主要由于上年同期结转碧云尊邸商品房销售收入37.72亿元，本期无商品房项目结转。
• 营业成本：同比减少5.92亿元，主要因销售收入减少，销售成本相应减少。
• 销售费用：同比增加0.14亿元，因结清上年度广告宣传费、中介费及折旧摊销费增加。
• 管理费用：同比增加17.53%，因公司运营成本上升。
• 财务费用：同比增加24.96%，因融资成本上升。
• 经营活动现金流：同比增加55.94亿元，因本期支付的土地出让金减少。
• 投资活动现金流：同比减少25.19亿元，因本期净赎回银行理财产品减少。
• 筹资活动现金流：同比减少19.57%，因本期净融入有息负债减少。

核心竞争力分析

1. 区域开发能力优势：

   • 拥有30余年开发经验，成功打造产城融合示范区。
   • 积累了逾300万㎡自持物业，为未来现金流提供支撑。
   • 内部管理高效，决策机制快速，内控体系完善。

2. 战略发展优势：

   • 坚持精品开发战略，保持稳健开发节奏，避免过度扩张。
   • 拥有大量高品质物业，形成稳定现金流。
   • 财务结构稳健，资产负债率较低，主体信用评级长期保持AAA。
   • 决策效率高，内控体系健全。

3. 区域开发品牌优势：

   • 拥有“金桥股份”和“碧云”两大品牌体系。
   • “碧云”品牌获得国家及联合国奖项，具有较高知名度和美誉度。
   • 已形成统一的、具有金桥特色的标准体系，涵盖租赁、研发办公楼设计、服务式公寓服务等。

4. 转型发展优势：

   • 积极调整战略，构建“产业投资服务 + 城市开发运营”双轮驱动模式。
   • 设立“金桥资本”产业投资平台，推进基金投资、产业服务等业务。
   • 原“宏”公司转型为“金桥智造产业服务公司”，提供系统解决方案与增值服务。

经营情况分析

主要工作完成情况

1. 产业投资业务：

   • 新设“金桥资本”产业投资平台，首期规模30亿元。
   • 盛盎公司设立1亿元早期基金，聚焦初创企业。
   • 联合产业及投资合作伙伴推进设立CVC新通信基金，计划规模不低于10亿元，聚焦高成长企业。
   • 储备投资项目近300个，积极拓展投资合作生态圈。

2. 城市开发运营：

   • 组建专班推进碧云综合体项目，土地规划调整及成片开发方案获批。
   • 推进23个项目前期及建设工作，包括碧云北外滩138街坊、碧云祝桥住宅项目等。
   • 实施“碧云焕新”项目，提升城区运营水平，举办商业活动，提升社区知名度。

3. 公司治理优化：

   • 推进轻资产运营模式，新金桥广场项目全部转为轻资产运营。
   • 完成客户服务平台、BIP、ERP系统升级，投资管理平台正在建设中。
   • 提升物业服务与产业运营能力，优化营销策略，推进重点销售项目。

投资与资产状况

投资状况

• 证券投资：

  • 投资股票包括东方证券、国泰君安、交通银行等。
  • 期末账面价值合计1,066,614,632.61元，累计公允价值变动748,392,753.93元。

• 非股权投资：

  • 上海金桥投资合伙企业（有限合伙）于2024年6月成立，出资额30.05亿元。

资产负债分析

• 货币资金：期末为4,309,850,139.53元，同比增加87.07%，因收到预售款及筹资活动增加。
• 交易性金融资产：期末为1,116,332,641.15元，同比增加2,786.46%，因购买低风险理财产品。
• 其他流动资产：期末为735,620,573.77元，同比减少50.01%，因支付土地出让金结转存货。
• 应付职工薪酬：期末为18,616,674.36元，同比减少40.58%，因奖金实际支付。
• 其他应付款：期末为2,109,589,531.55元，同比增加41.12%，因计提应付股利。
• 一年内到期的非流动负债：期末为3,154,172,932.68元，同比增加192.02%，因长期借款重分类。
• 合同负债：期末为2,623,053,540.91元，同比增加58.26%，因收到房屋预售款。

资产受限情况

• 抵押物：
  • 2015年11月：度金闽园抵押3亿元，期限至2025年11月。
  • 2018年5月：宝山北郊公司北郊未来产业园项目抵押16.24亿元，期限至2027年12月。
  • 2020年5月：Office Park金海园抵押2.39亿元，期限至2029年4月。
  • 2022年8月：金桥联发公司部分土地使用权及在建工程被查封。
  • 2022年9月：金桥壹中心项目抵押3.87亿元，期限至2041年8月。
  • 2023年3月：综舜、综诺、综奥公司部分地块抵押12.72亿元，期限至2028年3月。
  • 2024年1月：上海耘北置业有限公司虹口北外滩135街坊地块抵押1.17亿元，期限至2028年6月。
  • 2024年3月：金桥联发公司Office Park总部园抵押17.72亿元，期限至2041年10月。

风险提示

• 租赁市场与销售市场：竞争激烈，对招商引资及物业去化带来冲击。
• 重资产运营：物业体量增大，租金走弱，压缩盈利空间，需提升资产流动性。
• 产业投资风险：随着“金桥资本”设立，产业投资风险增加。

公司治理情况

• 股东大会：2024年5月28日召开年度股东大会，决议刊登于指定网站。
• 董事、监事、高级管理人员变动：2024年2月1日聘任李建芳先生为财务总监。
• 利润分配预案：本报告期无利润分配或转增股本预案。

股东情况

• 股东总数：68,218户。
• 前十大股东：
  • 上海金桥(集团)有限公司：持股554,081,457股，占49.37%。
  • 上海国际集团资产管理有限公司：持股19,886,570股，占1.77%。
  • 陈国铭：持股13,629,085股，占1.21%。
  • 境外法人股东：包括VANGUARD、GREENWOODS等，持股比例合计约0.45%。

债券情况

• 公司债券：
  • 22金桥债：发行日2022年11月14日，余额13亿元，利率2.99%，交易场所为上交所。
  • 23金桥01：发行日2023年3月3日，余额10亿元，利率3.30%，交易场所为上交所。
• 非金融企业债务融资工具：
  • 20金桥开发MTN001：发行日2020年5月7日，余额9亿元，利率3.28%，交易场所为银行间市场。
  • 23金桥开发MTN001：发行日2023年8月28日，余额14.5亿元，利率2.82%，交易场所为银行间市场。
  • 24金桥开发MTN001：发行日2024年8月7日，余额8亿元，利率2.22%，交易场所为银行间市场。

环境与社会责任

• 绿色建筑与环保措施：

  • 公司为上海市绿色建筑协会会员，推动绿色建筑技术应用。
  • 碧云北外滩135街坊实施近零能耗建筑，采用自然通风、采光及高效能源设备。
  • 免费向园区企业提供服务，如政策对接、人才服务等。
  • 推进“工业上楼”更新试点项目，提高存量物业利用效率。

• 乡村振兴：

  • 与云南阿塔登村、西藏吉定村等结对帮扶，2024年出资40万元。
  • 推进惠南镇乡村振兴项目，包括村庄设计、农产品推广等。

其他重要事项

• 担保情况：

  • 公司为子公司提供担保，总额为255,479万元，占净资产的18.64%。
  • 本期对外担保发生额为62,453万元，报告期末担保余额为62,453万元。

• 关联交易：

  • 无重大关联交易发生。

• 募集资金使用：

  • 23金桥01债券募集资金10亿元，期末余额1.44亿元，主要用于补充流动资金及偿还有息负债。

总结

上海金桥出口加工区开发股份有限公司在2024年上半年面临房地产行业整体放缓及公司战略转型带来的挑战。营业收入及净利润同比大幅下降，主要由于商品房销售收入结转减少。公司通过构建“产业投资服务 + 城市开发运营”双轮驱动模式，积极布局产业投资，推动产城融合示范区建设。同时，公司持续优化资产结构，推进轻资产运营及数字化转型，提升运营效率。公司财务状况稳健，信用评级保持AAA，但需关注重资产运营带来的盈利压力及产业投资风险。此外，公司积极履行社会责任，推动绿色建筑发展及乡村振兴项目。