2021-12-28-克而瑞-事实与观点_天津三轮土拍规模骤降_2宗河西地块也惨遭流拍_5页_770kb

天津三轮集中土拍冷清分析总结

背景：
天津于2021年12月23日结束第三轮集中土拍，11宗宅地中9宗底价出让，2宗河西地块流拍，总成交金额63亿元，成交楼板价4881元/平方米，溢价率为0%。

主要表现：

• 土地供应减少：第三轮供应11宗宅地，建面总量129万平方米，同比第二轮下降77%，整体热度显著下滑。
• 流拍下降：三轮流拍率提升至18%，较前两轮有所好转，但整体仍较低。
• 房企参与谨慎：除中铁21局、万达外，多数品牌房企退出，本地国企平台成主力拿地方。

原因分析：

1. 楼市下行：天津三、四季度住宅成交量、价均较二季度下降超两成，11月去化周期达16个月，库存压力大。
2. 土拍规则趋严：新增“限马甲”规则，严格审查房企资金来源和土地闲置行为，抑制大额溢价拿地。
3. 常住人口数据修正：最新普查显示天津常住人口仅为1386.6万，存在11%以上高估问题，地产需求存疑。

土地供应缩减：
2021年天津宅地供应量达907.6公顷，完成年度供应计划的95.5%，但实际成交面积同比下降9%，供地完成率仅为75%，缺口较大。

趋势与建议：

• 市场进入调整期，房企对天津土地需求保持谨慎，第三轮土拍已大幅缩量以控制库存。
• 尽管短期疲软，但从中长期维度，城市核心地段的优质地块仍有投资价值。

结论：
天津三轮集中土拍反映出开发商融资偏紧、政策环境收紧、需求放缓及人口红利减弱的多重作用，短期内土地市场更趋冷淡，但利好核心区域土地机会。