宏观专题：政策回暖带动全年房地产投资超1_-20220223-德邦证券-15页_754kb

房地产市场分析总结

核心内容

本报告从销售端、投资端和政策端三个维度对2022年房地产市场走势进行分析，提出房地产销售有望在上半年回暖，投资改善需待下半年，政策端则呈现边际宽松趋势。

主要观点

• 销售端将逐步回暖：随着房贷利率下调，房地产销售在Q1-Q2将有所改善，预计全年房地产销售将企稳。一二线城市房价已止跌回升，三四线城市政策宽松力度较大，有助于市场回温。
• 投资端仍处底部：房地产投资全年增速预计为1.4%，一季度或为“至暗时刻”，但随着销售回暖，投资有望在Q2-Q3企稳回升。
• 政策端边际宽松：中央和地方持续出台政策支持房地产市场稳定，包括降利率、降首付、加大保障性租赁住房支持力度等，但政策效果仍受融资端制约。

关键信息

1. 销售端：上半年将逐渐回暖

• 销售对投资具有领先作用：销售回暖将改善房企回款条件，进而带动投资回升。
• 70城房价环比增速已现拐点：新建住宅价格环比由负转正，二手房价格降幅收窄，一二线城市涨幅明显。
• 房贷利率下降带动销售回升：1月LPR下调后，重点城市房贷利率连续5个月下降，预计销售在Q1-Q2将改善。
• 销售回款是主要资金来源：2021年底，定金及预收款占到位资金的65.8%，个人按揭贷款占28.8%，合计占比达94.6%。

2. 投资端：一季度或是“至暗时刻”，企稳要待下半年

• 房地产投资资金来源结构变化：其他资金占比持续上升，国内贷款比例下降，融资环境尚未明显改善。
• 土地购置费和建安投资是投资主体：合计占比达93.2%，其中土地购置费占83.6%。
• 土地成交价款领先土地购置费约3-4个季度：预示2022年一季度将是土地购置费的底部。
• 拿地领先新开工约半年：100城成交土地面积增速领先新开工增速约半年，预计新开工将在三季度企稳。
• 建筑建材高频数据出现拐点：挖掘机销量和玻璃价格回升，预示施工和竣工将逐步回暖。

3. 政策端：降首付等因城施策力度较大

• 中央政策基调保持稳定：坚持“房住不炒”，推进保障性住房建设，支持合理住房需求。
• 货币政策宽松：降准降息释放流动性，有助于缓解房企融资压力。
• 地方政策因城施策：多地降低首付比例、公积金贷款首付、购房补贴，放宽户籍限制，放松预售资金监管，推动三四线城市市场企稳。
• 融资政策仍偏紧：三道红线和房贷集中度管理尚未放松，房企融资改善仍需时间。

风险提示

1. 房地产政策宽松不及预期；
2. 疫情形势出现较大变化；
3. 宽信用政策持续性不强。

图表与数据支持

• 图1-图8：反映销售、投资及政策变化趋势；
• 表1-表2：展示中央与地方政策调整内容。

总结

本报告通过对房地产销售、投资和政策的系统性分析，指出2022年房地产市场将呈现销售回暖、投资企稳、政策宽松的特征。虽然政策端积极，但融资端改善缓慢，房地产投资复苏仍需时间。随着销售回暖和政策支持，预计下半年房地产市场将逐步改善。