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REITs 调整后现状及后市路径演绎总结

核心内容

中金公司发布的《适当乐观，等待“击球”——REITs 调整后现状及后市路径演绎》报告指出，当前REITs市场已充分定价多重利空，整体估值性价比显著提升。尽管短期内可能受资金面扰动影响，但板块配置价值正在显现，建议积极把握结构性机会。

主要观点

当前市场状况

• 市场下跌：6月以来，中证REITs全收益指数累计下跌6%，其中物流仓储板块跌幅最大（-10%），而保租房和经营权REITs表现相对抗跌。
• 估值水平：当前产权REITs整体分派率为4.7%，处于历史前20%分位数，估值已进入合理区间。
• 市场情绪：市场情绪低迷，连续抛售后出现负反馈循环，但机构仓位仍存在提升空间，有望在市场企稳后形成有效买盘。

调整原因分析

• 供给冲击：6月商业不动产REITs新发上市叠加部分存量份额解禁，引发市场对供给的担忧。
• 需求不足：保险资金尚未入场，对商业不动产REITs的投资准入尚未明确，导致需求端增量有限。
• 流动性压力：供需失衡加剧流动性压力，市场陷入“下跌—止损—再下跌”的负反馈循环。

后市路径演绎

• 正向催化因素：
  1. 7月初REITs指数基金募集并入市，其影响不可忽视；
  2. 供给节奏与增量资金匹配度提升；
  3. 市场企稳后有望吸引增量资金入场，形成正向循环。
• 风险提示：
  1. 短期供给放量与解禁抛压超预期，可能进一步加剧流动性压力；
  2. 增量资金不及预期；
  3. 项目经营状况恶化。

关键信息

市场表现

• 6月24日，中证REITs全收益指数累计下跌6%；
• 物流仓储板块跌幅最大（-10%）；
• 产权REITs分派率4.7%，处于历史较低水平。

估值与利差

• 全市场P/NAV估值回落至1.1x；
• 产权REITs与十年期国债收益率利差走阔；
• 经营权REITsIRR与十年期国债收益率利差也显著扩大；
• 经营权REITsIRR与中证红利股息率利差同样扩大。

REITs指数基金信息

要素类别	具体要素	华夏基金	南方基金	易方达基金
一、基本信息	基金全称	华夏中证REITs全收益指数证券投资基金	南方中证REITs全收益指数证券投资基金	易方达中证REITs全收益指数证券投资基金
	基金管理人	华夏基金管理有限公司	南方基金管理股份有限公司	易方达基金管理有限公司
	基金托管人	中国建设银行股份有限公司	中国工商银行股份有限公司	招商银行股份有限公司
	基金经理	于成曜	戴明洋	白皓元、刘淑霞
	基金类型	指数型、基金中基金(FOF)	指数型、基金中基金(FOF)	指数型、基金中基金(FOF)
	运作方式	契约型开放式	契约型开放式	契约型开放式
	存续期	不定期	不定期	不定期
二、投资信息	标的指数	中证REITs全收益指数(932047)	中证REITs全收益指数(932047)	中证REITs全收益指数(932047)
	业绩比较基准	中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5%	中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5%	中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5%
	跟踪误差目标	日均跟踪偏离度≤0.35% 年化跟踪误差≤4%	日均跟踪偏离度≤0.35% 年化跟踪误差≤4%	日均跟踪偏离度≤0.35% 年化跟踪误差≤4%
	主要投资策略	完全复制法为主，特殊情况采用替代性策略	完全复制法为主，特殊情况采用替代性策略	完全复制法为主，特殊情况采用替代性策略
	标的成份券投资比例	不低于基金资产净值90%	不低于基金资产净值90%	不低于基金资产净值90%
三、运作费用	管理费率	0.50%	0.50%	0.50%
	托管费率	0.10%	0.10%	0.10%
	销售服务费率	A类:不收取；C类:0.20%	A类:不收取；C类:0.20%	A类:不收取；C类:0.20%
四、认购信息	认购费率(A类)	直销机构:免收；其他机构:<500万元:0.30%≥500万元:1,000元/笔	直销机构:免收；其他机构:<500万元:0.30%≥500万元:1,000元/笔	管理人及销售子公司:免收；其他机构:<1,000万元:0.30%≥1,000万元:1,000元/笔
	认购费率(C类)	免收	免收	免收
	最低认购金额	直销机构:1元起；代销机构:以各机构规定为准	代销机构:1元起(以各机构规定为准)	非直销:首次1元，追加1元；直销中心:首次5万元，追加1,000元
	认购期	2026年7月1日至2026年7月7日	2026年7月1日至2026年7月7日	2026年7月1日至2026年7月7日
五、赎回信息	赎回费率(个人)	持有<7天:1.50%；持有≥7天:0%	持有<7天:1.50%；持有≥7天:0%	持有0-6天:1.50%；持有≥7天:0%
	赎回费率(机构)	持有<7天:1.50%；持有7-30天:1.00%；持有30-180天:0.50%；持有≥180天:0%	持有<7天:1.50%；持有7-30天:1.00%；持有30-180天:0.50%；持有≥180天:0%	持有0-6天:1.50%；持有7-29天:1.00%；持有30-179天:0.50%；持有≥180天:0%
	赎回款项到账	T+7日内支付	T+7日内支付	T+7日内支付
六、其他信息	证监会注册批文	证监许可[2026]1440号	证监许可[2026]1443号	证监许可[2026]1442号
	首募规模上限	3亿元（不包括募集期利息）	3亿元（不包括募集期利息）	3亿元（不包括募集期利息）

投资建议

• 板块优选：建议优先配置具有基本面韧性的项目，如保租房、消费、部分高速/能源等；
• 关注高赔率项目：紧密跟踪二季报后产业园和物流仓储基本面预期变化，把握高赔率机会；
• 市场时机：当前估值已进入“击球区”，市场情绪低迷，但具备配置价值。

风险提示

• 增量资金不及预期；
• 项目经营状况恶化；
• 短期供给放量与解禁抛压超预期，可能进一步加剧流动性压力和负反馈效应。