房地产行业月报：头部房企月报（8月），销售低温延续，政策端发力复苏有望-20230920-华创证券-20页_1mb

报告摘要

2023年8月，房地产行业整体销售和投资表现低迷，但政策端发力及部分房企积极应对，市场有所企稳迹象。主要房企销售面积和金额同比大幅下降，但投资策略趋同，聚焦高能级城市和优质地块，融资端略有改善，但部分房企仍面临较大偿债压力。

销售表现：
- 8月16家头部房企销售面积同比下降39%，销售金额同比下降37%。
- 国央企销售情况显著优于非国央企，国央企销售面积同比下降21%，销售金额同比下降25%。
- 销售均价同比由降转增，部分房企如越秀地产实现逆势增长。
投资策略：
- 头部房企土地投资强度回升至30%，拿地金额环比增长78%。
- 投资集中于高能级城市，尤其是一二线城市，1-8月拿地占比达88%。
- 绿城拿地最为积极，拿地金额达206亿元，当月投资强度212%；保利拿地面积最大，达71万平。
融资情况：
- 8月全行业信用债发行规模585亿元，同比上升63%。
- 头部房企发行信用债187亿元，国央企仍是发债主力。
- 融资成本方面，国央企保持低位，如华润置地平均票面利率仅2.25%。
- 碧桂园等房企面临较大偿债压力，部分通过债券展期、出售项目公司股权等方式缓解流动性压力。
政策与市场展望：
- 8月下旬政策密集出台，包括认房不认贷、下调首付比和存量房贷利率，对核心城市刚需及改善需求有一定刺激作用。
- “金九银十”传统营销旺季将至，预计销售将有所好转。
- 城中村改造成为后续政策重点，有助于提高土地使用率，满足真实需求。

8月销售数据：
- 销售面积：1106万方，同比下降39%。
- 销售金额：1929亿元，同比下降37%。
- 销售均价：17437元/平，同比上涨4%。
房企表现：
- 碧桂园：销售面积和金额分别下降76%和72%，为跌幅最大的房企。
- 越秀：销售金额同比增长21%，表现亮眼。
- 绿地：8月销售均价环比大涨129%，主因上月销售均价较低。

拿地数据：
- 8月拿地金额576亿元，同比上升33%，环比上升78%。
- 绿城拿地金额达206亿元，当月土地投资强度212%。
- 头部房企拿地楼面价/销售均价为104%，溢价率6.5%。
区域分布：
- 8月拿地主要集中在长三角地区，占比达87%。
- 1-8月拿地主要集中在长三角，占比43%。

融资数据：
- 8月境内债券发行量585亿元，同比上升63%。
- 境外债券发行量33亿元，同比上升702%。
- 头部房企发行信用债187亿元，招商蛇口、华润置地、绿城集团、龙湖分别发行121亿、35亿、20亿、11亿。
房企偿债压力：
- 碧桂园2023年内到期债务余额105亿元，为头部房企中最大。
- 旭辉9月份到期债务19亿元，存在较大偿债压力。