2021-11-04-北大光华-中国公募REITs发展白皮书_43页_4mb

中国公募 REITs 发展白皮书总结

1. REITs 定义及国际发展现状

• 定义：不动产证券化的重要手段，通过发行收益凭证汇集投资者资金，交由专业机构管理不动产，并将收益按比例分配给投资者。
• 起源：1960年发源于美国，全球市值已达1.8万亿美元，北美占比约60%。

2. REITs 对中国经济社会的意义

2.1 金融服务供给侧改革的重要抓手

• 活化存量不动产，降低政府与企业的财务杠杆。
• 稳定不动产市场价格，降低系统性金融风险。
• 改善雄安新区等地区的基础设施投资与开发模式。

2.2 金融体系供给侧改革的重要组成部分

• 提供高分红、低关联风险的金融工具，丰富资本市场工具。
• 提升金融系统的风险分散能力，开辟直接融资渠道。

2.3 推动不动产行业产业升级

• 助力房企“重资产”向“轻资产”转型，实现持续性收入。
• 提升物业运营效率，引导投资者资产配置多元化。

3. REITs 发展面临的障碍

• 缺乏完善的法律定位与制度框架。
• 税收制度不完善，税负较高。
• 税务处理和资产重组过程中税收成本高。
• 市场配套设施不成熟，专业人才缺乏。

4. 推进公募 REITs 试点的建议

4.1 模式选择

• 建议采用“公募基金 + ABS”模式，利用现有法律框架降低制度成本。
• 强调治理机制透明化，明确管理人责任，加强信息披露。

4.2 产品设计

• 明确分红比例与不动产资产投资比例。
• 约束投资集中度控制，允许基金层级下灵活投资非标资产。

4.3 税收与市场建设

• 推动税收优惠政策落地并完善立法。
• 助力学、评库与市场透明度建设，加强专业服务机构与人才培养。

5. 结论

• 当前的法律、监管、市场条件已具备推出公募 REITs 的时机。
• 建议选择成熟资产试点，平稳推进市场发展，为中国不动产投融资注入新动力。