房地产行业跟踪分析：信贷资金保障投资力度，关注后续推盘去化压力-20200517-广发证券-23页_987kb

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业政策和基本面均有所改善，但市场仍面临一定的去化压力。央行强调“房住不炒”政策，同时提前下发1万亿专项债额度用于已开工的棚改项目，但不得用于货币化安置。地方层面，宜昌市调整公积金政策，降低首付比例；广东省、北京市、福州市、营口市等放宽落户政策。此外，部分城市推出人才引进和购房补贴政策，以促进房地产市场发展。

主要观点

• 政策支持：央行继续坚持“房住不炒”的定位，保持房地产金融政策的连续性。专项债提前下达，用于支持已开工的棚改项目，但不包括货币化安置项目。
• 市场表现：4月房地产市场整体恢复较好，房企推盘力度较大，50城新房成交面积同比下降2.1%，但降幅收窄。一线城市和二线城市成交情况相对较好，但去化周期有所上升。
• 融资情况：房企融资规模有所提升，境内信用债发行37亿元，海外债融资7亿美元，融资成本持续下行。
• 重点公司推荐：A股及H股中，头部房企如保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口、中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展、新湖中宝等被重点推荐，具有较强的管理红利和周转回款能力。

关键信息

一、政策及基本面跟踪情况

（一）主要政策回顾

• 央行政策：强调稳健货币政策的灵活适度，支持实体经济恢复，坚持“房住不炒”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
• 专项债发行：提前下达1万亿元专项债额度，用于已开工的棚改项目，但不得用于货币化安置。
• 地方政策：
  • 广东省：全面取消城区常住人口300万以下城市落户限制。
  • 北京市：放宽落户积分政策，允许学历积分、职住区域积分及年龄放宽。
  • 福州市：对职校技校以上毕业生提供落户和购房补贴，对“双一流”高校毕业生提供安居型商品住房申购及租赁补助。
  • 营口市：全面取消人才落户限制，职校以上毕业生可直接落户。
  • 宜昌市：降低公积金贷款首付比例，提高贷款额度，放宽房龄限制。
  • 张掖市：允许提取公积金偿还异地公积金和商贷，提高贷款额度和首付比例上限，实行差别化利率。

（二）重点城市成交情况

• 50城商品房成交：本周成交面积721.16万方，环比上升92.8%，同比下降6.5%。
• 分线城市表现：
  • 一线：4城成交90.7万方，环比上升55.6%，同比下降16.1%。其中，广州和深圳涨幅较大。
  • 二线：16城成交366.67万方，环比上升104.1%，同比下降8.4%。福州和合肥涨幅明显。
  • 三四线：30城成交263.78万方，环比上升93.9%，同比上升0.4%。
• 月度数据：5月50城新房成交同比下降12.4%，其中一线城市、二线城市和三四线城市同比分别下降11.2%、13.5%和11.2%。
• 全年累计：2020年全年50城商品房成交同比下降26.9%，其中一线城市、二线城市和三四线城市分别下降28.7%、29.8%和21.9%。

（三）重点城市推盘及库存跟踪

• 推盘量：本周13城商品房推盘260.09万方，环比上升135.2%，同比上升27.9%。
• 月度推盘：5月13城商品房推盘347.77万方，环比上升1.9%，同比上升21.5%。
• 全年推盘：截至5月14日，13城商品房推盘面积同比下降8.3%。
• 批售比：本周全国13城商品房批售比下降至1.2。
• 库存情况：
  • 库存面积：13城商品房库存面积与上周持平，一线城市、二线城市和三四线城市库存分别下降0.5%、上升0.7%、下降0.7%。
  • 去化周期：13城商品房去化周期下降至23.26个月，11城住宅去化周期下降至11.79个月。

（四）全国土地市场供给成交情况

• 土地供应：本周全国100大中城市土地供应面积1314.1万方，环比下降69.1%，同比下降59.0%。全年累计供应面积同比上升8.0%。
• 土地成交：全类型土地成交面积1410.6万方，环比下降51.6%，同比下降50.0%。全年累计成交面积同比下降0.6%。
• 出让金：本周土地成交出让金573.1亿元，环比下降58.0%，同比下降37.4%。分线城市中，一线城市、二线城市、三线城市出让金环比分别下降15.9%、75.8%、50.3%。
• 楼面价与溢价率：楼面价继续上升，全类型土地成交溢价率14.7%，宅地成交溢价率17.1%。分线城市溢价率分别为9.0%、15.2%、18.1%。

重点公司跟踪情况

融资情况

• 境内信用债：本周发行规模37亿元，低于2-3月高峰。
• 海外债融资：7亿美元，其中内房股融资2亿元。4月仅新湖中宝发行0.87亿美元，近期海外债融资规模回升。
• 融资成本：本周信用债成本较此前发行的同公司同期限可比债券利率有所下降，融资成本持续下行。

公告内容

• 荣盛发展：拟拆分物业子公司荣万家于香港联交所主板上市，发行比例不少于25%。
• 世茂股份：第三大股东通过集中竞价增持公司股份1.5亿股，持股比例达9.64%。
• 龙光地产：拟通过信托形式回购股份以实行股份奖励计划，有效期15年。
• 中国恒大：回购股票1009万股，交易总额1.54亿港元。
• 金科股份：融创中国减持金科股份5.0%，减持均价8.00元/股。
• 世茂房地产：红杉资本和腾讯分别投资1.3亿和1.14亿美元，用于优化物业管理服务。
• 泰禾集团：筹划引入战略投资者，或涉及控制权变更，同时终止股份购买计划。
• 建发股份：控股股东计划增持公司股份不超过2%，截至5月14日增持1.03%。
• 万科A：拟提请股东大会授权回购公司股份，规模不超过10%。
• 蓝光发展：推选总裁迟峰为副董事长。

投资观点

• 总体复苏：4月房地产市场复苏力度较强，信贷资金改善保障了企业拿地和施工强度。
• 去化压力：5月后推盘竞争加剧，去化放缓，降价范围和意愿可能扩大。
• 推荐公司：
  • A股龙头：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口
  • 二线A股龙头：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展
  • H股龙头：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团
  • 子领域推荐：中国国贸、新湖中宝

风险提示

• 政策调控力度加大：可能对市场造成较大影响。
• 按揭贷利率上行：可能增加购房成本。
• 行业库存抬升快于预期：可能影响去化速度。
• 基本面超预期下行：可能对行业造成冲击。
• 房地产税立法推进超预期：可能增加行业负担。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2020-05-17