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广州房地产市场2022年上半年回顾与下半年展望

核心内容概述

2022年上半年，广州房地产市场在疫情和行业监管政策的双重影响下，整体呈现需求放缓、供应增加、租金下行的趋势。尽管如此，金融业及专业服务业依然保持扩张态势，核心商圈表现相对稳健，而物流仓储市场则因供应增加和需求回升而受到关注。

房地产市场表现

写字楼市场

• 新增供应：30万平方米，同比下降11%。
• 空置率：14.0%，较2021年末上升2.1个百分点。
• 净吸纳量：7.4万平方米，同比下降76%。
• 租金面价：157.7元/月/平方米，同比下降1.0%，其中甲级写字楼租金降幅为0.8%，乙级市场降幅为1.4%。

行业与区域表现

• 需求活跃行业：金融业、TMT（科技、媒体、通信）、消费品制造业及专业服务业。
• 核心商圈：珠江新城和琶洲成为主要租赁热点，前者吸引金融和专业服务租户，后者因可租面积充裕及价格优势录得大面积租赁成交。
• 未来展望：预计下半年租赁活跃度将有所提升，吸纳量有望改善。未来三年，琶洲、金融城和鱼珠等新区将陆续迎来新项目，可租面积增加，租金可谈判空间扩大。

优质零售物业市场

市场数据

• 新增供应：3.1万平方米。
• 空置率：9.0%，较2021年末上升0.5个百分点。
• 净吸纳量：-1.6万平方米，同比下滑。
• 租金报价：全市购物中心首层租金为27.7元/天/平方米，同比下降0.5%。

行业与业态分析

• 新租表现：餐饮新租占全部新租赁成交的42.2%，零售业态占42.9%。
• 主力租户：轻食软饮（19.6%）、服装零售（18%）、特色餐饮（16%）。
• 品牌动态：M Stand、九毛九孵化的怂火锅等品牌表现活跃；巴黎世家、Thom Browne、Breitling等品牌首进广州。
• 未来供应：预计未来半年将有约31万平方米的新增优质商业物业入市，包括大悦城和益田的轻资产项目。

物流仓储市场

市场数据

• 新增供应：4.0万平方米。
• 空置率：8.8%，较2021年末上升4.8个百分点。
• 净吸纳量：-7.1万平方米。
• 平均租金：40.1元/月/平方米，同比上涨4.5%。

行业与区域分析

• 工业土地出让：上半年共录得39宗、117万平方米的工业土地出让，同比下降44%。
• 供应集中区域：黄埔、增城和南沙为工业用地出让主要区域。
• 租金分化：临近市区的非保税物业租金更为坚挺，而北部保税板块租金有所松动。
• 未来供应：预计未来半年将有约98万平方米的高标物流仓库投入使用，其中53%位于南沙（非保税仓），27%位于白云和花都（保税仓）。

大宗交易市场

市场数据

• 总成交量：85.6亿元。
• 写字楼成交占比：85%。
• 买家构成：42%来自商业机构（公司、开发商、地产基金等），33%为本地个人投资者。

行业趋势

• 投资偏好：机构投资者对产业地产（如物流资产）表现出持续兴趣，公募REITs基础资产（如科学城、天河智慧城）受到关注。
• 影响因素：上海疫情延后了长三角地区投资者的决策进度，一定程度上抑制了机构投资需求。

专家观点

• 程志文（CBRE华南区顾问及交易服务部）：

  • 未来半年预计新增供应37万平方米，全年供应67万平方米，同比减少28%。
  • 国家稳经济政策将提振市场信心，预计下半年租赁活跃度提升，吸纳量改善。
  • 未来三年，琶洲、金融城、鱼珠等新区将有大量新项目入市，租金可谈判空间加大，租赁条款更灵活。

• 钟廉军（CBRE中国区战略顾问部）：

  • 城市发展重心东移，金融城和鱼珠片区商业发展机会增加。
  • 宜家家居和山姆会员店的开业增强了片区对零售商的吸引力。
  • 金融城片区高端社区氛围有助于吸引高端商业需求。

• 邓伟（CBRE华南区顾问及交易服务部）：

  • 新增供应和空置率上升将抑制租金快速上涨。
  • 核心区域可租面积增加为租户提供进驻、扩租和调整位置的机会。
  • 制造业、跨境电商和第三方物流需求回升，将支撑仓储市场。

• 苏俭婷（CBRE广州分公司副总经理）：

  • 广州作为一线城市和大湾区核心城市，服务业发达，写字楼需求基础坚实。
  • 尽管面临短期供应高峰，但长期来看，广州商务核心区写字楼仍是优质投资标的。