地产行业2018年投资策略：供给调控致周期反常，总量稳定下的结构性牛市_52页-5mb

居高望远：2018年房地产投资策略总结

核心内容概述

华创证券于2017年11月21-22日在深圳东海朗廷酒店举办年度投资策略会，提出“供给调控致周期反常总量稳定下的结构性牛市”的核心观点，强调房地产小周期由以往3年延长至超5年，并预测未来房地产行业将进入结构性牛市，其中龙头房企将受益。

主要观点与关键信息

1. 小周期延长

• 周期规律变化：房地产行业的小周期从3年延长至超5年。
• 原因分析：
  • 政策调控：政策周期延长，调控手段从单一需求端扩展至供需两端，调控自由度由1个提升至4个。
  • 货币周期：货币周期淡化，加权按揭利率周期与销量增速负相关，导致销量周期延长。
  • 供给端调控：土地成交与销售错位，预售证监管导致新增供应放量缓慢，进一步延长小周期。
• 预期表现：2017-18年房地产投资同比分别为7.1%和5.9%，预计2018年投资呈前高后低走势。

2. 总量稳定

• 基本面韧性：投资、销量、价格稳定，行业进入“白银时代”。
• 需求预测：
  • 未来3-5年住房需求稳定在14亿平米上下。
  • 需求增长主要由自然人口增加、城镇化率提升和人均住房面积提升驱动。
• 区域分化：
  • 一二线城市需求更稳定，销售集中度可能提升。
  • 三四线城市销售同比可能下降，但需求仍受棚改政策影响。
• 棚改影响：
  • 2018年棚改货币化安置面积预计下降至2.6亿平米，占比从21.1%降至约18%。
  • 棚改对销售增长的贡献率从2017年的61%降至约39%。

3. 龙头结构性牛市

• 集中度提升：
  • 销售集中度从16年的19%提升至17年前9月的25%，预计未来销售集中度将更进一步提升。
  • 土地集中度提升，龙头房企在土地市场表现优于行业平均水平。
• 龙头房企推荐：
  • 主推万科、保利、新城、招商蛇口、金地等房企。
• 土地调控影响：
  • 预筛选制度、保证金制度、行业并购等促进龙头房企拿地优势。
  • 上海、北京、深圳等地实施严格的土地保证金制度，限制中小房企参与。

结构性牛市特征

• 供需关系：由于供给端调控和需求端政策的双重影响，供需关系由以往的高库存下行转变为低库存下行，推动行业集中度提升。
• 行业趋势：房地产行业进入总量稳定、结构分化的新阶段，投资、销售、价格趋于稳定，但分化趋势明显。
• 长效机制：
  • 房地产长效机制将结合因城施策，逐步推进。
  • 强调发展租赁住房、共有产权房，以及金融工具如REITS支持更有效供应配置。
  • 房地产对GDP增长贡献率约30%，土地财政依赖依然显著。

长效机制约束

• 土地财政依赖：地方政府土地出让收入占财政收入比例较高，且土地抵押贷款占GDP比例较大。
• 房地产经济依赖：房地产及相关行业对GDP增长贡献显著，需逐步减少对房地产的依赖。
• 住房结构性问题：住房总量不缺，但存在区域结构性问题，如一二线与三四线城市需求差异。

图表与数据支持

• 库存周期：过去两轮周期中，去库存阶段平均为17个月，加库存阶段为19个月，本轮预计延长至5年以上。
• 销售预测：2018年全国住宅销售面积预计为14.03亿平米，同比-4.7%。
• 价格预测：价格下跌可能延迟，房价与地价维持高位刚性，预计缓慢回落。
• 土地市场：2017年1-9月住宅类土地成交累计同比+19.8%，纯住宅土地成交同比+44.5%。
• 区域对比：新加坡、德国与中国的住房制度对比，强调因城施策和长效机制的重要性。

总结

华创证券认为，2018年房地产行业将呈现结构性牛市，重点在一二线城市，同时龙头房企将受益于供给端调控和需求端政策支持。行业总量趋于稳定，但分化趋势明显，需关注政策调控和市场供需变化对房企的影响。