2017-“中国式”私募房地产投资基金起航_3页_138kb

“中国式”私募房地产投资基金起航总结

核心内容

2011年，中国本土私募房地产投资基金进入快速发展阶段。根据清科研究中心统计，截至当年三季度，共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中本土机构募集的基金数量和金额分别占比超过80%和70%。这标志着中国私募房地产投资市场逐渐成熟，并开始形成自己的特色。

主要观点

成立背景的分野

中国私募房地产投资基金主要分为两类：

• 独立私募房地产基金：如鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资，这类基金在资本运作方面经验丰富。
• 房地产企业旗下私募房地产基金：如金地集团旗下的稳盛投资和荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金，这类基金对房地产行业了解深入，拥有丰富的业内资源，但基金管理起步较晚，仍处于初期阶段。

两类基金各有优势，共同构成了中国私募房地产投资市场的竞争格局。

管理模式的探索

房地产企业设立的私募基金在管理方面出现了两种模式：

• 引入外援：如金地地产与瑞银（UBS）合作成立的“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），以及远洋地产与KKR合作的基金平台，这些合作为本土基金带来了国际化视野，同时也为外资进入中国市场提供了机会。
• 自主管理：目前大多数本土私募房地产投资基金仍由纯本土团队进行管理。

资金投向的多样化

私募房地产投资基金的资金投向呈现多元化趋势，主要集中在以下几个领域：

• 商品住宅：如盛世神州房地产投资基金，专注于京津唐及环渤海、长三角等经济发达地区的住宅项目。
• 商业地产：如高和投资，专注于一线城市核心地段商业物业的收购与整合。
• 城市综合体：如星浩资本，主要投资城市综合体建设项目。
• 保障房建设：如建银精瑞公共租赁住房建设投资基金，专注于公共租赁住房的建设和收购。

基金结构的创新

中国本土私募房地产投资基金在结构设计上与国际模式存在差异，部分基金采用了“优先及劣后受益人”机制，引入了信托产品设计中的概念。信托计划作为优先受益人出资，这一结构的出现主要是由于本土基金在初期阶段尚未能与房地产融资的重要渠道——信托完全分离，因此成为一种过渡性安排。

关键信息

• 募集规模：2011年前三季度募集总额达32.25亿美元，其中本土机构占比高。
• 基金类型：独立私募基金与房地产企业旗下基金并存，形成竞争格局。
• 管理模式：引入外援与自主管理并行，外资合作渐成趋势。
• 投资方向：覆盖住宅、商业、保障房等多领域，体现市场多元化需求。
• 基金结构：有限合伙制基础上加入优先劣后LP设计，信托计划参与成为常见形式。

清科研究中心简介

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