深度报告-20220808-浙商证券-滨江集团-002244.SZ-滨江集团深度报告_逆势增储_深耕杭州_增长可期_19页_2mb

滨江集团深度报告总结

核心内容

滨江集团作为一家深耕杭州的房地产企业，展现出较强的抗风险能力和增长潜力。公司运营稳定，财务状况良好，其股权结构稳定，管理效率高，销售与杭州楼市同频，且在2022年-2023年有望迎来销售增长。公司逆势增储，土储集中度高，且多数城市已出台限购限贷放松政策，有助于销售增长。财务表现健康，债务结构稳定，综合融资成本较低，推荐配置剩余期限在1Y-2Y的地产债。

主要观点

• 股权结构稳定：公司股权结构多年稳定，主要由戚金兴及其关联企业控股，员工跟投激励计划实施，团队稳定性高。
• 深耕杭州，销售与楼市同频：公司销售业绩与杭州楼市走势高度一致，杭州作为主要销售区域，城市基本面较好，居民购买力强。
• 政策宽松，需求改善可期：2022年中杭州房地产政策进入宽松区间，有助于释放销售潜力。
• 逆势拿地，优质资产储备：2022年1-7月，公司新增土储货值达900亿，权益地价款392亿，位居浙江省房企首位。
• 财务健康，债务结构优化：公司连续四年保持“绿档”，债务结构以低成本银行开发贷为主，融资成本控制良好。
• 推荐配置地产债：鉴于公司财务稳健及未来增长潜力，推荐配置剩余期限在1Y-2Y的地产债。

关键信息

1. 公司概况

• 成立于1992年，2008年上市，2022年上半年位列克尔瑞销售排行第13位。
• 主营业务以房地产开发为主，发展服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
• 截至2021年末，房产销售占主营业务收入的96.57%。

2. 股权结构

• 截至2022年一季度，实际控制人为戚金兴，持股41.00%，朱慧明和莫建华各持股11.39%。
• 公司实施“千亿腾飞幸福分享计划”，员工投入资金6.16亿元，股权占比8%，暂未分红或退出。

3. 销售与楼市同频

• 杭州商品房销售市场自2008年以来呈现震荡上行趋势，2021年销售金额同比增长45.58%。
• 2022年1-7月销售金额达796.7亿元，全年销售目标为1500亿-1600亿元，仍有700-800亿元增长空间。
• 预收款持续增厚，2021年末预收款达935.4亿元，回款率保持在75%以上。

4. 土储与拿地策略

• 截至2021年末，公司土储分布为杭州（60%）、浙江省内二三线城市（25%）、浙江省外（15%）。
• 2022年1-7月新增土储29宗，新增货值900亿，权益地价款392亿，其中杭州占28宗。
• 收并购能力较强，2019-2021年收并购项目成本低于新增土储成本，权益占比控制在50%以内。

5. 财务状况

• 近四年维持“绿档”，剔除预收账款后的资产负债率65.92%，净负债率65.97%，现金短债比1.51。
• 债务集中在3年内到期，长短期债务占比7:3，综合融资成本降至4.7%，低于行业平均水平。
• 债务结构以低成本银行贷款为主（73.81%），直接融资为辅（26.19%）。

6. 配置建议

• 推荐配置剩余期限在1Y-2Y的地产债，因公司未来1-2年增长潜力大，财务状况稳健，流动性较好。

风险提示

• 需求改善不及预期。
• 合作方资金周转困难。

图表与数据

• 图1：滨江集团发展历程。
• 图2：滨江集团股权结构图。
• 图3-图6：营业收入、毛利率、净利率及费用率走势。
• 图7：杭州房地产调控政策变化。
• 图8-图10：销售金额排名、区域分布及历年走势。
• 图11-图15：杭州GDP、人口、可支配收入及商品房销售数据。
• 图16-图17：预收款及现金回笼情况。
• 图18-图23：土储分布及城市政策变化。
• 图24-图29：债务结构及到期分布。
• 图30-图33：授信情况、融资成本及债券收益率走势。

行业与投资评级说明

• 股票投资评级：以沪深300指数为基准，分为买入、增持、中性、减持四个等级。
• 行业投资评级：分为看好、中性、看淡三个等级，依据行业指数与沪深300指数的对比。

法律声明

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