> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年房地产行业研究报告总结 ## 核心内容概述 本报告分析了2025年上市房企的经营状况和债务结构，揭示了房地产行业当前面临的困境与改善趋势。报告指出，尽管部分指标有所改善，但整体仍处于调整阶段，房企经营和债务风险仍未完全消除，政策支持与市场出清共同推动行业逐步修复。 ## 主要观点 ### 1. 房企经营困境依然存在 - **销售表现**：2025年房企营收同比下降17.6%，但降幅较2024年有所收窄。合同销售金额同比下降18.1%，显示销售端仍处于下行通道。 - **利润状况**：2025年样本房企整体毛利率降至11.8%，创历史新低；净亏损房企占比达60.5%，行业大面积亏损。 - **库存压力**：房企存货余额同比下降15.7%，但库存去化周期仍达35.7个月，去化节奏偏慢。 - **现金流问题**：2025年样本房企现金流净额为-1770亿元，连续五年净流出；筹资现金流净流出达4757亿元，融资难仍是主要制约因素。 - **企业分化**：央国企盈利能力下降但优于民企，民企营收同比下滑31.8%，销售净利率为-12.2%。头部房企集中度上升，前十大房企营收占比达78.2%。 ### 2. 债务形势有所缓和 - **债务总量**：2025年样本房企负债总额降至15.0万亿元，同比下降13.1%。剔除合同负债后的资产负债率为65.1%，较上年下降0.6个百分点。 - **债务结构优化**：经营性债务占比下降，有息负债规模连续三年压降，长期化、标准化趋势明显。非标债务大幅减少，其他负债同比下降13.7%。 - **融资环境**：房企现金储备偏弱，现金短债比降至0.56，民营房企短债比仅为0.25，融资成本偏高，信用债净偿还额达2163亿元。 ### 3. 风险化解与政策建议 - **风险处置**：房企债务重组取得阶段性进展，非经常性损益大幅增加，但盈利修复仍依赖债务重组，非基本面改善。 - **政策建议**：应聚焦“激活需求、化解风险、畅通融资、加速转型”四大方向，推动房地产市场形成良性循环。包括支持一线城市优化调控、推进债务重组、完善融资机制、引导房企转型等。 ## 关键信息 - **样本房企**：选取152家A股和港股上市房企，剔除已退市及暂缓披露财报的企业。 - **核心问题**：销售低迷、库存压力、现金流紧张、融资困难。 - **结构性问题**：民营房企融资难、成本高；中小房企市场空间缩小。 - **债务风险**：高杠杆房企数量减少，但结构性债务风险仍存。 - **未来展望**：行业需进一步推动融资渠道多元化、降低融资成本、加快转型步伐。 ## 政策建议总结 1. **激活需求**：支持一线城市优化调控，满足改善性住房需求，带动全国市场预期改善。 2. **化解风险**：鼓励优质房企并购重组，支持金融机构参与债务重组，完善相关税费政策。 3. **畅通融资**：完善融资协调机制，优先保障优质房企融资需求，引导资源向保障房、城市更新等方向倾斜。 4. **加速转型**：推动房企从依赖土地增值转向产品品质、资产运营与配套服务，支持参与城中村改造、存量资产盘活等新业务。 ## 风险提示 - 居民购房信心不足，市场持续低迷。 - 样本房企数据仅反映上市公司情况，不能代表全行业整体。 ## 联系信息 - **分析师**：罗志恒、方堃 - **联系方式**：电话：010-83755580 / 010-83755575，邮箱：luozhiheng@ykzq.com、fangkun@ykzq.com - **研究助理**：盛中明，邮箱：shengzhongming@ykzq.com - **机构信息**：粤开证券，具备证券投资咨询业务资格，许可证编号：10485001 ## 图表要点 - **图表1**：显示房企营业收入与商品房销售金额同比增速同步下滑。 - **图表2**：合同负债及营收保障倍数持续走低，预示未来业绩增长承压。 - **图表3**：房企毛利率持续探底，2025年降至11.8%。 - **图表4**：房企亏损面仍处于较高水平，60.5%的房企出现净亏损。 - **图表5**：净利率连续三年为负，但非经常性损益带动账面亏损收窄。 - **图表6**：存货余额大幅压降，占总资产比重下降。 - **图表7**：存货周转周期维持在35.7个月，去化压力依然存在。 - **图表8**：现金流净额连续五年净流出，筹资端压力最大。 - **图表9**：经营性现金流净额保持平稳，但流入与流出同步缩减。 - **图表10**：筹资现金流净流出规模达4757亿元，融资环境未明显改善。 - **图表11**：央国企营收增速高于民企，集中度提升。 - **图表12**：央国企营收占比首次超过一半，达56.4%。 - **图表13**：民企销售净利率远低于央国企，盈利压力更大。 - **图表14**：有息负债规模连续三年下降，结构优化明显。 - **图表15**：现金短债比连续五年下降，房企短期偿债能力不足。 - **图表16**：信用债净偿还额持续为负，融资环境未改善。 ## 投资评级说明 - **股票投资评级**：买入、增持、持有、减持。 - **行业投资评级**：增持、中性、减持。 ## 免责声明 本报告由粤开证券发布，仅供专业投资者参考，不构成投资建议。报告内容基于公开信息，不保证准确性或完整性，不承担任何法律责任。投资者应自行决策，谨慎操作。