20170502-广发证券-房地产行业_按揭贷收缩_基本面下行更加明确_12页_1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

房地产行业近期整体呈现出成交分化、库存下行的趋势，特别是在按揭贷政策收紧的背景下，市场基本面下行更加明确。以下为详细分析：

主要观点

按揭贷收缩：热点城市按揭贷收紧趋势明显，首套房贷利率连续四个月上涨，且上涨速度加快。北京和上海部分银行已上调首套房按揭贷利率至基准，未来其他城市可能跟进。
信贷总量收紧：一季度信贷高投放不可持续，预计未来几个季度信贷将逐步缩量，对行业成交量价影响更加直接。
成交分化：一线城市成交环比上涨，但北京例外；二线城市成交环比下滑，部分城市如昆明、济南跌幅显著。
库存下行：全国11城市库存指数微降，二线城市库存下行趋势明显，去化周期有所缩短。

关键信息

成交数据：
- 一线四大城市房地产成交面积73万方，环比上涨14%，同比微幅下滑5.34%。
- 二线房地产成交面积235万方，环比微降6%，同比显著下滑21.99%。
- 环渤海区域成交环比显著下滑22%，样本城市中济南、大连、北京分别下滑49%、21%、20%。
- 长三角区域成交环比上行11%，其中杭州涨幅达40%。
- 珠三角区域成交环比上涨24%，广州、深圳分别上涨48%、22%。
- 中部地区成交环比微幅上涨2%，南昌环比下滑30%。
政策动态：
- 北京限购升级，法院竞拍房产纳入限购政策范围。
- 上海土地出让管理加强，禁止建设公寓式办公和酒店。
- 杭州租赁市场监管加强，企业自持商品房屋不得销售，且租期不得超过10年。
- 宁波实施限购限贷政策，首付比例上调。
- 福州约谈房企，加强预售监管，明确住宅供地规模。
投资建议：
- 行业整体流动性收紧、市场风险偏好降低，建议保持谨慎。
- 对于房地产板块，维持“持有”评级，部分公司如万科A、招商蛇口、金地集团等维持“买入”评级。

重点城市商品房市场跟踪

北京：限购升级，法院竞拍房产纳入限购范围。
上海：加强土地出让管理，房价总体保持平稳。
南京：成交环比微幅上涨，去化时间略有变化。
杭州：租赁市场监管加强，自持房屋不得销售。
宁波：限购限贷政策实施，首付比例上调。
苏州、无锡：成交环比小幅下滑。
深圳、广州：成交环比上涨，广州涨幅达48%。
东莞：成交环比下滑19%。
南昌：成交环比下滑30%。
福州：约谈房企，加强预售监管，明确住宅供地规模。

风险提示

政策调控力度加大：未来政策可能进一步收紧，影响市场基本面。
销售回落快于预期：行业销售可能比预期更快下滑，需警惕市场风险。

行业投资评级说明

买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-10%～+10%。
卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

公司投资评级

万科A：买入，最新股价19.50元，总市值2153亿元。
招商蛇口：买入，最新股价19.12元，总市值1511亿元。
金地集团：买入，最新股价11.54元，总市值521亿元。
荣盛发展：买入，最新股价11.75元，总市值511亿元。
泛海控股：买入，最新股价8.62元，总市值448亿元。
金科股份：买入，最新股价6.01元，总市值321亿元。
首开股份：买入，最新股价11.99元，总市值309亿元。
滨江集团：买入，最新股价6.92元，总市值215亿元。
泰禾集团：买入，最新股价17.00元，总市值212亿元。
世茂股份：买入，最新股价7.19元，总市值193亿元。
中南建设：买入，最新股价6.97元，总市值259亿元。
华发股份：买入，最新股价15.33元，总市值180亿元。
世联行：买入，最新股价8.09元，总市值165亿元。
新华联：持有，最新股价7.53元，总市值143亿元。
嘉宝集团：买入，最新股价20.92元，总市值143亿元。
南山控股：买入，最新股价7.26元，总市值136亿元。
福星股份：买入，最新股价11.78元，总市值112亿元。
浙江广厦：买入，最新股价5.59元，总市值49亿元。
广宇集团：买入，最新股价6.21元，总市值48亿元。
合肥城建：买入，最新股价14.08元，总市值45亿元。
海德股份：买入，最新股价25.78元，总市值39亿元。

总结

房地产行业在按揭贷收紧和信贷总量减少的背景下，整体成交量价出现下行趋势。一线城市成交环比上涨，但北京例外；二线城市成交环比下滑，部分城市如昆明、济南跌幅显著。库存情况显示，热点城市库存下行，去化周期有所缩短。政策调控力度加大，房地产企业需应对更严格的监管环境。投资方面，建议保持谨慎，维持“持有”评级，部分公司如万科A、招商蛇口、金地集团等维持“买入”评级。

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