20220829-安信国际证券-碧桂园服务-06098.HK-消化并购摊销致毛利率下降_4页_1mb

碧桂园服务2022年中期业绩总结

核心内容概述

碧桂园服务在2022年上半年实现了强劲的收入增长，但毛利率有所下降，主要受并购带来的无形资产摊销影响。公司整体表现优于行业平均水平，但需关注短期利润压力和市场波动风险。

收入增长情况

• 总收入：2022年上半年收入达到200.6亿元人民币，同比增长73.5%。
• 各分部收入增长：
  • 物业管理服务：同比增长112.4%，至109.9亿元人民币。
  • 社区增值服务：同比增长51.1%，至21.1亿元人民币。
  • 非业主增值服务：同比增长34.6%，至14.2亿元人民币。
  • 三供一业服务：同比增长40.9%，至22.3亿元人民币。
  • 城市服务业务：同比增长25.8%，至26.4亿元人民币。
  • 商业运营服务：同比增长320.5%，至5.9亿元人民币。

规模扩张

• 合约面积：截至2022年6月，合约面积达16.1亿平方米，较2021年底净增1.7亿平方米。
• 收费面积：净增加7700万平方米至8.43亿平方米，成为全国最大的物管公司。
• 第三方项目占比：第三方项目产生的物管收入占比从约45%提升至约58.5%，显示公司独立运营能力增强。
• 拓展能力：1-7月累计拓展项目333个，排名TOP50物管公司第二。

毛利率下降原因

• 整体毛利率：同比下降6.5个百分点，至26.9%。
• 分部毛利率变化：
  • 物业管理服务：毛利率下降7.7个百分点，至25.9%。
  • 社区增值服务：毛利率下降6.5个百分点，至59.7%。
  • 非业主增值服务：毛利率下降23.2个百分点，至27.2%。
  • 商业运营服务：毛利率下降19.7个百分点，至36.4%。
  • 三供一业及城市服务业务：毛利率相对稳定，分别微升0.4和下降1.2个百分点。
• 无形资产摊销：由于并购带来的无形资产（如合同及客户关系）摊销，物业管理服务毛利率下降显著，总摊销额为5.8亿元，同比上升267%。

短期利润压力

• 盈利预测调整：由于毛利率下降和地产周期下行的影响，公司2022-2024年净利预测下调20-36%。
• 估值影响：2022年平均市盈率约15倍，目标价为25港元，维持买入评级，但短期股价受民企风波影响，波动较大。

财务数据概览

公司动态

• 投资评级：买入
• 目标价格：25.00港元
• 现价：16.08港元
• 总市值：54,177百万港元
• 流通市值：30,772百万港元
• 总股本：3,369百万股
• 流通股本：1,914百万股
• 12个月波动：低13.32港元，高69.95港元

风险提示

• 并购整合：需关注并购后的整合效果及应收款消化问题。
• 毛利率稳定：毛利率仍在调整过程中，需持续观察。
• 新业态发展：社区增值服务新业态的发展前景和盈利能力。

其他信息

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  • 香港：2213 1888
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