20160818-安信证券-固定收益定期报告_经典文章翻译_Herengracht长期房价指数_1628-1973_11页_660kb

Herengracht 长期房价指数（1628-1973）总结

核心内容

本文介绍了一个从1628年至1973年、频率为两年一次的房地产价格指数，基于荷兰阿姆斯特丹Herengracht运河沿岸房屋的交易数据编制。该指数采用重复销售法和特征价格法，计算名义指数和实际指数，并通过消费者物价指数调整实际价格。

主要观点

• 数据来源：Herengracht沿岸房屋交易数据，涵盖5583次交易记录，其中4252次记录有价格信息。这些房屋质量较高，且在历史中保持相对同质性，适合编制长期房价指数。
• 指数编制方法：使用重复销售法和特征价格法相结合的方法，通过房屋用途变化等特征变量调整价格，以消除非住宅用途对价格的影响。
• 指数表现：
  • 从1628年至1973年，名义价格指数增长超过20倍，但实际价格指数仅增长约1.8%。
  • 二战后实际价格指数年均增长3.2%，名义价格指数年均增长11.6%。
  • 1973年实际价格指数为1628年的两倍，显示长期实际增长趋势。
• 历史事件影响：
  • 郁金香狂热（1634-1637）期间，房屋价格下降近50%。
  • 瘟疫（如1636年）对房地产市场造成较大负面影响。
  • 18世纪末至19世纪初，价格指数出现趋势性下降。
  • 两次世界大战期间，名义价格指数波动较大，但实际价格指数增长相对稳定。
• 长期趋势：实际房价在1628年至1973年间整体保持稳定，未出现持续上涨，表明房地产的长期实际回报率较低。

关键信息

• 数据时间范围：1628年至1973年，频率为两年一次。
• 样本特征：Herengracht沿岸房屋质量高，具有较高的同质性。
• 编制方法：
  • 重复销售法：通过相同房屋的多次交易计算价格变化。
  • 特征价格法：考虑房屋特征（如用途）变化对价格的影响。
• 消费者物价指数：用于调整实际价格，起始于1620年。
• 指数波动：
  • 名义指数标准差较高（如20世纪20年代达27.8%）。
  • 实际指数标准差相对较低（如19世纪为18.5%）。
• 研究结论：大多数房地产长期研究可能高估了实际回报率，尤其在二战后时期。长期数据有助于更准确地评估房地产市场波动性和有效性。

风险提示

• 本文指出，有重要因素未被纳入分析框架，如经济政策、人口结构变化等，可能影响对房价变化的全面理解。

市场观察

• 股票市场：微跌，上证综指下跌0.18%，深成指下跌0.11%，创业板下跌0.3%。
• 债券市场：利率涨跌不一，国债收益率曲线波动较小，国开债、农发行债、进出口行债小幅波动。
• 货币市场：同业拆借利率和质押式回购利率均有所上升。
• 可转债市场：多数上涨，如海印转债上涨6.65%，但部分如15天集E下跌0.21%。
• 汇率市场：美元兑人民币汇率上行，中间价报6.6273，离岸人民币报6.6376。

备忘录

1. 央企交叉持股：宝钢与中石油交叉持有股份，反映国企改革新动向，可能促进业务增长和价值创造。
2. 银行配资降杠杆：部分银行和信托公司收到监管指示，将结构化配资杠杆比例降至1:1，以规避杠杆风险。

分析师声明

• 罗云峰为安信证券分析师，具备证券投资咨询执业资格，声明报告内容合法合规、观点独立公正。

免责声明

• 本报告仅供安信证券客户使用，不构成投资建议。
• 本公司不对因使用本报告内容所导致的损失承担责任。
• 本报告版权归属安信证券，未经许可不得翻版、复制、发表、转发或引用。

联系方式

城市	联系人	电话	邮箱
上海	朱贤	021-35082852	zhuxian@essence.com.cn
上海	许敏	021-35082953	xumin@essence.com.cn
上海	孟硕丰	021-35082788	mengsf@essence.com.cn
上海	李栋	021-35082821	lidong1@essence.com.cn
上海	侯海霞	021-35082870	houhx@essence.com.cn
上海	潘艳	021-35082957	panyan@essence.com.cn
北京	原晨	010-83321361	yuanchen@essence.com.cn
北京	温鹏	010-83321350	wenpeng@essence.com.cn
北京	田星汉	010-83321362	tianxh@essence.com.cn
北京	王秋实	010-83321351	wangqs@essence.com.cn
北京	张莹	010-83321366	zhangying1@essence.com.cn
北京	李倩	010-83321355	liqian1@essence.com.cn
北京	周蓉	010-83321367	zhourong@essence.com.cn
深圳	胡珍	0755-82558073	huzhen@essence.com.cn
深圳	范洪群	0755-82558044	fanhq@essence.com.cn
深圳	孟昊琳	0755-82558045	menghl@essence.com.cn
深圳	邓欣	0755-82821690	dengxin@essence.com.cn