20220723-天风证券-房地产行业2022年二季度基金持仓点评_龙头仓位分化_增持优质成长_7页_821kb

房地产行业2022年二季度基金持仓与投资策略分析总结

核心内容

2022年二季度，房地产板块在公募基金和沪深港通资金中的持仓情况呈现分化趋势，整体配置比例有所下降，但头部房企仍受到较多关注。投资策略方面，分析师认为行业将从“旧三高”（高负债、高杠杆、高周转）向“新三高”（高能级、高信用、高品质）转型，建议关注具备优质信用和资源储备的国央企及头部房企。

主要观点

公募基金持仓变化

• 持仓总市值：二季度房地产板块公募基金持仓总市值为1119.6亿元，环比下降12.56%。
• 配置比例：地产持仓市值占股票投资市值比重为1.69%，环比下降0.43个百分点，结束自21Q3以来的回升趋势。
• 行业排名：二季度地产板块配置比例在所有行业中排名第6，与2022Q1持平，但低配幅度环比扩大0.04个百分点。
• 细分赛道表现：
  • 住宅物业开发持仓市值环比下降10.14%；
  • 非住宅物业开发和运营环比下降18.51%；
  • 园区综合开发环比下降34.33%；
  • 物业管理服务环比上升29.90%。

龙头房企持仓集中度提升

• TOP15门槛：二季度公募基金重仓股持仓市值TOP15门槛为1.7亿元，较一季度下降33.53%。
• 头部房企占比：前五大房企（保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、新城控股）持仓市值合计达51.22%，环比上升1.72个百分点，头部房企持仓集中度连续四个季度上升。
• 持仓数量变化：
  • 增持前五：新大正（+3.69%）、滨江集团（+3.30%）、广汇物流（+2.02%）、华联控股（+1.32%）、招商积余（+0.79%）；
  • 减仓前五：金科股份（-3.91%）、首开股份（-3.28%）、万业企业（-2.36%）、中交地产（-2.13%）、金地集团（-1.58%）。

持仓市值变化

• 市值增长贡献：万科A、滨江集团、广汇物流对板块持仓市值增长贡献最大，分别为+1.58%、+0.74%、+0.15%；
• 市值下降贡献：保利发展、招商蛇口、金地集团持仓市值下降，分别为-2.81%、-2.00%、-1.35%。

重仓房企数量变化

• 重仓房企总数：二季度公募基金合计重仓41家房企，环比减少12家；
• 平均重仓基金数：平均每家房企获37只基金重仓，环比减少1只；
• TOP15房企重仓基金数：平均获96只基金重仓，环比减少26只；
• 增持房企：16家房企获更多公募基金重仓，增长前三为广汇物流（+15只）、滨江集团（+11只）、华发股份（+9只）；
• 减持房企：45家房企被减持，前三为金地集团（-103只）、保利发展（-103只）、招商蛇口（-57只）。

沪深港通资金配置情况

北上资金

• 持仓总市值：二季度北上资金地产股持仓总市值为314.3亿元，环比下降9.45%；
• 占比变化：占陆港通累计资金使用额度的0.86%，环比下降0.17个百分点，为17Q1以来新低；
• 重仓个股：TOP5为保利发展（89.4亿元）、万科A（85.8亿元）、招商蛇口（24.1亿元）、金地集团（18.7亿元）、华侨城A（12.8亿元），合计持股市值达230.9亿元，占陆股通地产投资总市值的73.45%，环比上升3.81个百分点。

南下资金

• 持仓总市值：二季度南下资金地产股持仓总市值为1008.3亿元，环比增长2.76%；
• 占比变化：占南向资金比例为2.81%，环比减少0.07个百分点，连续5个季度下降；
• 重仓个股：TOP5为中国海外发展（147.2亿元）、碧桂园服务（103.3亿元）、华润置地（85.2亿元）、绿城中国（59.9亿元）、融创中国（59.0亿元），合计持股市值达454.5亿元，占地产板块投资总市值的45.08%，环比上升3.34个百分点。

投资策略

• 投资逻辑转变：从“旧三高”向“新三高”转型，关注高能级、高信用、高品质房企；
• 持续推荐：
  • 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；
  • 优质成长：新城控股、旭辉控股集团；
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务；
• 建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

风险提示

1. 行业信用风险蔓延，可能影响再融资、销售和竣工预期；
2. 行业销售下行超预期，可能导致开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下滑；
3. 因城施策力度不及预期，可能影响政策支持效果。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）；
• 股票评级：买入、增持、持有、卖出，分别对应预期股价相对收益20%以上、10%-20%、-10%-10%、-10%以下。

作者信息

• 分析师：韩笑（SAC执业证书编号：S1110521120006）
• 联系人：胡冰清

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