20230921-国联证券-重视城中村改造的潜在投资机会（一）_20页_727kb

城中村改造投资策略分析与投资机会

1. 城中村改造政策与棚改差异

• 政策主导与资金来源：棚改以政府为主导，资金主要靠财政拨款、国开行贷款和专项债；城中村改造鼓励民间资本参与，资金来源更市场化，包括商业银行贷款、专项债、PSL等。
• 改造方向与周期：棚改以商品住宅开发为主，周期相对较短；城中村改造注重保风貌、提升功能，改造周期长（通常7-10年），政策强调“稳”和“可持续运营”。

2. 城中村改造政策要点

• 覆盖范围：超大特大城市为主，如上海、广州等。
• 改造模式：拆除新建、整治提升、拆整结合，政策明确提出拆除比例不超过现状总建筑面积的20%。
• 安置方式：以房票或房屋安置为主，避免货币化安置助推房价。
• 资金渠道：鼓励民间资本参与，专项债、商业银行信贷、PSL等将为主要支持方式。

3. 棚改与城中村改造资金对比

• 棚改：资金来源以国开行贷款为主（占比超36%），其他如财政支出、专项债、商业银行贷款等。
• 城中村改造：更依赖市场化融资，财政支持有限，专项债、银行信贷和PSL等将更为重要。

4. 投资机会

• 房地产企业：建议关注“本地属性强”的房企及具备资产运营能力的企业，因城中村改造对企业的本地化能力和运营经验要求高。
• 建材行业：防水材料、塑料管材、涂料、瓷砖等用于存量房修缮的建材需求增加，东方雨虹、中国联塑、三棵树等龙头企业受益。
• 建筑设计公司：具备城市更新经验的公司，如华阳国际、华建集团，将在规划设计环节优先受益。

5. 风险提示

• 政策落地不及预期、地方财政资金不足、市场主体参与不积极等。

结论

本轮城中村改造以存量房修缮为主，投资周期较长，需关注房地产企业本地化能力及建材、设计等产业链龙头。政策鼓励民间资本参与，但资金压力仍需消化。