20220616-国信证券-房地产行业2022年中期投资策略_近看分歧收敛_远看模式改善_36页_4mb

报告摘要

房地产行业2022年中期投资策略总结

核心内容

1. 行业整体延续弱势

2022年上半年，房地产行业整体延续弱势，主要受疫情影响和消费者信心不足影响，销售端表现低迷。尽管5月数据恶化程度趋缓，但整体销售仍未明显好转。土地市场同样表现疲软，300城土地成交面积同比下降61%，溢价率维持低位，但部分核心城市出现回暖迹象，如溢价成交和顶价成交地块比例上升、流拍撤拍率下降等。

2. 下半年展望：延续宽松，复苏可期

预计下半年房地产行业将延续宽松政策，销售端有望企稳回升。行业库存和去化周期处于历史低位，叠加疫情缓解、需求端政策效果显现及低基数效应，销售数据可能在1-2个季度内有所改善。预计全年销售同比-15%，投资同比-5%，新开工同比-10%，竣工同比-5%。其中，新开工和竣工预计在后七个月有所修复。

3. 复盘：始于政策转向，困于基本面分歧

房地产板块走势经历了三个阶段：

“恒大事件”后：市场对房企风险担忧加剧，板块跑输沪深300指数17pct。
政策转向后：板块跑赢沪深300指数39pct，政策改善带动市场情绪回升。
基本面分歧后：板块再次跑输沪深300指数19pct，市场开始质疑政策效果。

4. 长期展望：关注经营模式的变革

“快周转”模式已异化，成为行业风险暴露的根源。随着“快周转”的三个核心条件（高速去化、花式融资、预售资金自由使用）不再成立，行业将进入“慢时代”。在“慢时代”，房企需通过提升净利润率、优化回款时间、降低债务成本等方式维持ROE稳定。优质房企将受益于土地市场回归理性，利润率将改善。

主要观点

短期：销售和土地市场仍处于低迷阶段，但政策宽松和需求端放松政策可能带来基本面分歧的收敛，为行业带来“黄金买点”。
中期：随着疫情缓解和政策效果显现，销售和投资有望逐步修复，但行业仍面临库存和债务压力。
长期：行业将从“快周转”转向“慢周转”，经营模式的优化将带来新的增长机遇。

关键信息

销售表现：2022年1-5月，商品房销售面积同比下降23.6%，销售额下降31.5%。
土地市场：300城土地成交面积同比下降61%，但部分核心城市出现溢价率和成交单价上升的正向反馈。
房企利润：2021年房地产板块归母净利润同比下降84.5%，部分房企如华夏幸福、蓝光发展等亏损严重。
政策影响：2022年政策转向明显，多地出台需求端放松政策，如限购松绑、首付比例下调等，带动板块短期反弹。
融资改善：部分优质民企如碧桂园、美的置业获得金融机构支持，融资渠道有序放开。
库存与去化：行业广义库存处于历史低位，去化周期为0.56年，销售与去化关系将更为重要。
ROE影响因素：ROE对预收款冻结比例、回款时间、净利润率、债务成本和有息杠杆率敏感，其中净利润率提升对ROE的改善最为直接。

投资策略

开发板块：优选慢周转、有加杠杆意愿和能力的房企

推荐公司：万科A、保利发展、金地集团、龙湖集团、滨江集团、绿城中国。
逻辑：在“慢时代”，房企需通过提升净利润率、优化回款时间和降低债务成本维持ROE稳定，这些房企具备较强的资金管理和盈利能力。

地产服务板块：关注政策支持带来的增长机会

推荐公司：招商积余、贝壳W。
逻辑：随着行业模式的转变，地产服务需求将有所上升，尤其是具备稳定现金流和政策红利的公司。

风险提示

行业基本面超预期下行，政策力度不及预期，可能影响复苏进程。

重点公司盈利预测及投资评级

公司代码	公司名称	投资评级	收盘价(CNY)	2021 EPS	2022E EPS	2023E EPS	2021 PE	2022E PE	2023E PE	PB
600048	保利发展	买入	15.59	2.29	2.42	2.60	6.8	6.4	6.0	1.0
600383	金地集团	买入	11.81	2.08	2.24	2.42	6.2	5.3	4.9	0.8
001914	招商积余	买入	17.57	0.48	0.65	0.82	41.9	27.1	21.4	2.1
3900	绿城中国	买入	13.70	1.30	1.99	2.44	7.7	6.0	4.9	0.8
000002	万科A	买入	18.18	1.94	2.18	2.39	10.2	8.4	7.6	0.9
0960	龙湖集团	买入	32.15	3.99	4.44	5.01	7.6	6.4	5.7	1.3
002244	滨江集团	买入	7.74	0.97	1.18	1.39	4.8	6.6	5.6	1.2
2423	贝壳-W	买入	39.45	-0.15	0.02	0.75	-	1709.1	46.7	1.8

图表目录（简要说明）

图1-图7：反映销售和土地市场数据变化，显示销售和价格持续走低，土地市场低迷但部分城市出现回暖迹象。
图8-图13：集中供地表现，显示成交结构改善，但整体成交量下降。
图14-图20：政策转向和融资改善，反映政策放松对市场情绪和房企融资的影响。
图21-图27：行业主要指标表现，如投资、新开工、竣工数据持续走低。
图28-图30：房企利润表变化，显示利润恶化及分化趋势。
图31-图37：销售与库存、去化周期、土储变化，反映行业基本面疲弱。
图38-图40：施工投资与竣工关系，显示行业仍处于低谷。
图41-图52：板块走势复盘，显示政策与基本面的互动影响。
图53-图64：ROE对各项参数的敏感度分析，帮助理解行业盈利机制。
图65-图70：ROE对净利润率、债务成本、有息杠杆率等的影响，揭示长期盈利路径。

总结

房地产行业在2022年上半年仍处于弱势，销售和土地市场均表现低迷，但部分核心城市出现回暖迹象。下半年政策宽松和需求端放松可能带来销售企稳，但行业仍面临库存和债务压力。长期来看，行业将进入“慢时代”，经营模式的优化将成为核心增长点。建议投资者短期关注基本面分歧带来的“黄金买点”，长期布局行业模式改善带来的新生机会。

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