物流仓储行业：高标仓：当前的项目估值水平几何？_20页_1mb

物流仓储行业总结

核心内容

本报告围绕中国物流仓储行业，特别是高标仓（高标准仓库）的估值水平、运营驱动因素、市场供需变化及退出渠道等方面进行分析，为投资者和行业参与者提供业务建议和风险提示。

主要观点

• Cap Rate 是估值核心指标：资本化率（Cap Rate）是衡量高标仓项目估值的重要指标，其变动直接影响项目价格。Cap Rate 下降意味着市场对项目收益率要求降低，从而推高估值。
• 高标仓估值修复已完成：自2014年以来，国内高标仓市场经历一轮快速估值上涨，主要由资金流入和市场供需变化驱动。当前Cap Rate已接近市场下限，未来估值上涨将更多依赖于运营表现。
• 北上广深及周边城市为首选市场：一线城市及其周边城市因经济、产业和交通优势，成为高标仓投资的首选区域，其租金涨幅和出租率表现优于其他地区。
• 流动性改善推动估值提升：随着投资机构对高标仓关注度提升，市场流动性逐步改善，退出渠道更加多元化，包括并购整合、资产证券化及REITs等。
• 新增供应与电商自建仓影响需求：2019-2021年新增高标仓供应可能对租金和出租率形成压力，而电商自建仓趋势也对租赁需求产生分流效应。

关键信息

1. 高标仓估值方式

2. 当前Cap Rate情况

• 2014年之前，高标仓Cap Rate较购物中心和写字楼高出1-2个百分点。
• 2014年后，高标仓Cap Rate优势大幅收窄，与购物中心、写字楼的差距缩小至0.5-1.5个百分点。
• 北上广深等城市的高标仓Cap Rate仍相对优于其他区域，是资金布局的首选。

3. 市场供需与租金表现

• 2019-2021年新增供应预计达2000万平米，可能对租金和出租率形成压力。
• 2019年一季度已出现新增供应大于吸纳量的情况，中西部城市如重庆、成都为新增供应热点。
• 电商自建仓趋势显著，2019-2020年主要电商将交付约380万平米自建仓，影响租赁需求。
• 北上广深的租金年复合增速为6.1%，高于澳大利亚、德国和英国等国家。

4. 流动性改善与退出渠道

• 并购整合：普洛斯、万科、平安等企业积极参与高标仓并购，推动市场整合。
• 资产证券化：2016年以来，苏宁、顺丰、菜鸟、宝湾等企业已推出高标仓ABS产品，为市场提供退出渠道。
• REITs：国内公募REITs正在推进中，未来有望为高标仓提供新的流动性渠道；境外REITs已为部分企业提供了退出途径。

5. 大类资产对比

• 债券收益率：北上广深高标仓的收益率高于国债和公司债，具有吸引力。
• 港股分红收益率：港股分红收益率与高标仓接近，但存在较大波动，缺乏稳定性。
• 工业物流资产优势：相比购物中心和写字楼，高标仓具有更高的收益率和更稳定的收益来源，是多元化配置的优秀标的。

业务建议与风险提示

• 建议关注北上广深及周边城市：这些地区具备强劲的需求支撑和稀缺的物流用地，是高标仓投资的优选区域。
• 关注运营能力：随着Cap Rate接近下限，项目价格上涨将更多依赖运营表现，建议关注开发商的运营能力与项目管理。
• 注意新增供应与电商自建仓的影响：2019-2021年新增供应和电商自建仓趋势可能对租金和出租率产生压力，需关注市场供需变化。
• 关注流动性改善：随着资产证券化和REITs等退出渠道的发展，高标仓市场流动性正在逐步改善，投资机会增多。
• 风险提示：报告建议查阅完整PDF版本以获取详细分析，如需全文请联系招商银行研究院。

图表要点

• 图1：展示物流不动产的估值方法及其优缺点。
• 图2：反映北上广深高标仓Cap Rate优势逐步缩小。
• 图3：显示国内工业用地价格涨势缓慢。
• 图4：展示2015年前企业参与高标仓市场较少。
• 图5：反映近年来物流地产投资并购活跃。
• 图6：比较北上广深高标仓、购物中心、写字楼的Cap Rate。
• 图7：展示澳大利亚、德国、英国等国家高标仓与购物中心、写字楼的收益率对比。
• 图8：展示中国与国际高标仓租金涨幅对比。
• 图9：显示国债当期收益率。
• 图10：显示公司债当期收益率。
• 图11：展示港股分红收益率与换手率的关系。
• 图12：显示国内各区域高标仓Cap Rate。
• 图13：展示国内各城市高标仓租金涨幅。
• 图14：展示高标仓稳定收益来源。
• 图15：反映投资人对高标仓配置意愿增强。
• 图16：显示中国大宗商业地产交易金额。
• 图17：展示亚太区房地产基金募集规模。
• 图18：展示国内物流仓储资产证券化产品。
• 图19：展示华联股份REITs产品交易结构。
• 图20：显示高标仓存量与新增供应情况。
• 图21：展示2019年一季度空置率提升。
• 图22：显示主要电商自建仓面积。
• 图23：展示高标仓新增租户中电商占比下降趋势。

总结

当前高标仓市场已进入估值修复后期，Cap Rate接近市场下限，未来价格上涨将更多依赖于运营能力。北上广深及其周边城市因供需关系和经济优势成为资金布局的首选区域。随着流动性改善和退出渠道多元化，高标仓资产吸引力增强，但仍需关注2019-2021年新增供应和电商自建仓对市场需求的冲击。在政策推动下，REITs有望成为未来重要退出渠道，进一步提升市场流动性。